石家庄房价会不会继续跌

admin

这是个四月的稿子，今年，就是2022年四月写的，现在已经9月底，但是看看当时的论调，大部分我仍然是支持的，所以拿出来再晒一下。
提前说，我只是一个，非专业人士。我不是学经济的，但是我是学营销的。所以宏观经济政策对于地产行业的影响我读不懂，但是微观层面的供需问题还是有点心得的。再除此以外，我也是一个购房者，所以多少有点盼着降价的意思，但同时我也是社会的一分子，对于今年的通胀，物价，失业等问题，心有戚戚焉。
正文：
今天有人过来质问我这也好意思发，我就搞不明白这有啥不能发的，实话啊，它确实在掉啊，虽然中介每年都疯狂的说马上就涨价，那也挡不住掉啊……我这还没写完呢，今天继续更。
我说我的道理，当然肯定也有人质疑。不过对于读者来说，看百家之言才能辨真伪，多看几个观点，不算是坏事，何况我说的也不是没道理。



先给观点：仍然会继续跌，大约在夏季……实际上大约在什么时候我也不知道，或者会分几次掉，第一次大约在夏季，第二次大约在年底，明年会不会继续不知道，但是应该不会上升。
以下是这几年看到的事情和听到的谣言，以及石家庄具体买房选区问题。对于已经买了房的人，我永远都只是恭喜，但是对于那些在观望的，先看完我的理由再说：
1.石家庄房价回顾
其实石家庄的房价，当时的涨价猝不及防，我到现在都不知道为啥会涨价的。但是2016年有两个事情，第一，卓达资金链断裂，第二，京津冀一体化提出。我也不知道这俩因素到底是那个推动了石家庄房价，总之等我醒过神的时候，价格已经上去一倍多。我在北二环中端，2015年的时候姨妈卖掉这个地方的一套多层，价格8000，到了2017年，这个地方的房子上升到了1.6以上，这附近的高层上升到了1.8以上。
我当时是惊讶的，涨价之前我还看过中基礼域的房子价格，当时便宜的1w上下那样。
跟着涨价，然后2018年开始出现了奇怪的情况，2018年夏天，北二环的价格是1.6+，到了当年10月以后，价格变成了1.3+。我把这个当做房价会掉的信号，之后的几年基本都是年初上升年末下降。一直到2021年，年初并没有上升，或者说没有显著上升，所以我买房的打算也是从这个时候开始重新放到桌面上的。
2.。石家庄的经济分析
关于石家庄经济的分析，在去年封城的时候，我在微博上写过一个。当时北京的朋友很关心石家庄封城的日子过得如何，我当时感觉还是可以的，肯定每个城市都有顾及不到的地方，石家庄的老破小小区也是重灾区，但是这种情况基本也就持续了两天，第三天就开始各种送货了，不知道你们还记不记得当年的那些事。
言归正传，石家庄的房价上，属于房价排头兵，经济吊车尾。经济发展不如唐山，和其他省会更不敢比，具体排名自己百度，历年都有。封控的时候我说，石家庄的人口和武汉一样多，面积顶两个武汉那么大，经济发展却只有武汉的三分之一。造成这个情况的原因是因为武汉是几个势力均等的小城合并，石家庄是一个大……城市，我们姑且叫它城市，并上周围几个县城。将县城合并到城市，发展成为卫星城形态的地方有很多，诸如北京就是一个典范，曾经的密云丰台都成了一个区，五环也大大方方从河北经过。但是那是北京，经济发展有溢出，城市里面盛不下，石家庄算什么，市里都发展不起来，弄两条地铁，结果乘坐人员不足导致后面的地铁不予审批（当然现在就说可以继续推进了，走了一个先行发展基建的政策，但是抹杀不了的是地铁乘坐人次不足的问题）。

大家不要觉得这一块烦人，在分析房价方面，这些是有用的。



然后看两个点，一个点是经济，另一个点是人口，这两个点决定了房产价格。
石家庄的经济之前一直都是依靠重工业和药业的。重工业包括钢厂以及 周边，煤机厂等等，药厂不说了，最近几年发展的可以。昨天刚有王瓜长抱过来以岭的大瓜，还没开，不知道好不好吃，在这里不评价，不过石家庄的药业不是只有以岭，在国内也算有有力量的。但是如果你要说石家庄经济未来多光明，我也不敢多认同。石家庄搞过东开发区，成功了，然后是西开发区，然后是东南发展区，然后是正定新区，现在是拥河发展。成功的只有东开发区，而且东开发区是把市里的很多产业搬迁过去形成的，其他的……你们自己体会吧。所以现在他再说拥河发展，讲真我是不信的。在我眼里，哪里的房子卖不掉，就搞个哪个方向发展。当然你可以提反对意见，一个人一个观点，我说的是我的观点，仅此而已。
再说产业，把格力弄来了，然后是华为，但是药业还是石家庄的中坚力量。为啥呢 。格力过来了是没错，也是血汗工厂，具体我就不说了，了解的都了解。至于华为，不管你们看好不看好，我是不看好。说说理由。重工业发展，基本都是年代利好，在国家支持的时候起来的，包括已经死掉的棉纺厂。活到现在的，要么就是行业壁垒高技术进步慢，要么就是本地有技术支持。棉纺厂死掉在很大程度上是因为行业壁垒低，小型加工业日渐发达，大型企业在技术换代方面可能存在劣势，当然原因很多，我只是说有这些影响。而钢厂活着大约是因为壁垒很高，小型企业无法介入。其他活着的就是药厂。药厂活着，在很大程度上是因为石家庄有对应的高校支持，人才输出稳定，可以用很低的价格雇佣到专业人才。石家庄轻化工（河北科技）和医药化工学院都是有年头的高校，产业的成熟于这些高校长期稳定的发展密不可分。但是你看华为。石家庄关于华为需要的人才，并没有产出，如果华为把工厂放在这里，保不齐就是第二个格力。反正我不看好。
继续说产业问题，外迁。这个大家应该都看到了，最近几年各大单位疯狂外迁。最开始是药厂，我能理解，搬到东边，撑起来东开发区同时实现集中的环境治理。当然前提是药业本身也有规模，大大小小药厂，化工厂（原料药厂），以及兽药厂都在东边。然后最近几年的外迁我有点看不懂，搪瓷厂是之前迁走的，冒黑烟单位，没话可说，钢厂也是污染严重的，迁走到井陉了，煤机厂迁走了，这个污染不算太严重，我在那里实习过，有锻造，但是大部分是机床之类。放在市里确实也没多合理，重工业走就走吧，但是我不明白的是高校也走了。石家庄信息工程学院，河北地质，还有好几个小的民办大学。迁往周边县区。是不是还有其他单位我也不知道。占了县里的耕地，然后市里的原校区基本都是拆了做居民区。大学生是一个城市里重要的外来人口，石家庄想要学经济外溢我能理解，但是外溢是市里盛不下，不是把市里掏空……抱歉虽然我是学区域经济的，但是我看不懂这路数，可能还是道行太低。尤其是在石家庄搞过各类产业园均宣告失败之后，你能想象那些曾经存在的产业园么，比如软件产业园，游戏产业园，居然还有芯片产业园。现在的药业产业园是依托既有环境发展，我对此不做怀疑，但是其他的，能不能起，只能说一切未知。
耐心耐心，下面就该说房子的问题了。



拆了这么多的大企业，旧厂区全部做成楼盘了。当然那些楼盘一般都走高端路线，比如钢厂药厂煤机厂的地块……但是也出现了另一个问题，高端归高端，曾经这些大厂基本都在长安区，提供了大量的就业机会，现在迁走，就业没有了房屋供给上来了，你们猜结果会如何。当然他们要走高端路线，我这种人是肯定买不起的，但是不能忽视的一个问题就是，长安区没有就业岗位供给了。
3.分区看石家庄
石家庄的发展是分区的，四个区各有不同。我说说特征你们体会一下，不是特别重要。

桥西区是房价最高的区，各类省直单位聚集地，虽然省委搬走了，但是法院社科院等等各种单位还是在桥西区，所以这边的开发最早。早早就把各种村子铲平了盖楼，也产生了很多高端小区。和政府聚集的地方多有一些大款是必然的，理由不说，你说别靠大树好乘凉也好，说有一些不能说的问题也好，这是整个中国的一个重要特征。不去抨击也不评价，单纯陈述这种情况。所以现在桥西区没房了，新房少，还比较贵。
裕华区之前一直主打文化，没啥毛病，石家庄的大学大部分都在裕华区，学区在桥西也有一片，但是轮文化，老小区还是裕华多一点。不过现在也都纷纷外迁。裕华区目前的情况，价格比较高，外来人口比较多。因为早年间的那些大国企，裕华并不多，所以目前裕华的人口更多是外来。开发的不算早，现在南边也是一大片房子，二环内外其实都有一些。我朋友在市人民工作，她说搬过去南二环外以后没啥患者了，因为周围都是年轻人……其实周围楼盘挺多，就是因为没有老年人。裕华区的房子目前比桥西便宜，但是整体看比新华和长安贵。
然后说新华，新华降的还是比较疯狂的。这些年其实新华也在一直强调人文，说到底这个区把水上公园当做核心，周围有几个大单位，离开这个地方往南朝市里走那个方向当然没问题，往西往北就都偏了。西边有个飞行学院，出入飞机对生活肯定有影响。所以新华区也是降价的重灾区。整体来说就是，就业供给有限，没有发展出什么新生产业力量。二环外楼盘供给充足，包括红星街（二环内外）以及赵陵铺桥，北郡是目前降价主力，西北二环外面那一块之前还贵过几天，现在看来，发展不起来是重点问题。
最后就是长安。以前的大厂所在区，现在大厂全出去了，剩下只有楼盘了，所以价格也是降得最猛的。我在长安区，这里有一定的人口优势，但是老龄化比较严重，对应的商业配套比较可以。各种夜市菜市场规划没毛病。二环外小区密集。按我的想法就是还得降。理由就是没有就业了，但房屋供给并不少。
东开发区说一下吧，人口目前稳定，因为石家庄也没有更多的就业岗位，尤其是疫情之后。所以东开发区起不来，只有往下掉的份，长安区掉完了就他了。东边的需求很稳定，除了藁城过来的人，就是药厂的人购买，临近东二环还有市里的人去买，其他的需求没了。
至于最近说的拥河发展……放在后面说。



4.可怜的商业体

石家庄的经济是可怜的，你去街上看看商业体就知道，红的始终就那么几个。宝龙仓的老板当年拼死买了勒泰那块地，算是赚到了，其他的，比如乐汇城，比如建华，一副半死不活的样子。三十年前石家庄的繁华地带就是从新百到博物馆的中山路，过了三十年，好像有点变化，但是又好像没有。我在北二环居住，东北二环角上和西北二环角上都有商业体，而且周围都有大面积的小区，但是商业就是没起来。包括保利花园旁边的商业体，就是起不来，永远不热闹，商户换了一批又一批。刚才去正定，环境不错，商业……现在也是防控，这两年的生意，反正都不好做，正定是拿钱砸出来的环境，适合养老吧。
商业不发达，侧面反映出来的是人们普遍没有消费能力，在这个环境之下说房价……连一些娱乐的消费不起的大众，会买房么？从来都没有什么刚需，刚需是不消费就活不下去，房子算么？为了买房背上沉重的负债，然后呢？不吃不喝饿着肚子还贷？隔壁楼上有一家子价格最高的时候买得，一个月还款8000，买了以后一年就抗不下去了。你不是紧张一年两年，你是紧张三十年……



5，人口与配套
    说买房就要说成熟社区，社区成熟，周边才会有商业，才会有医院学校等等等等。看一下石家庄的人口分布，基本上，还是三十年前的老厂区的生活区，以及石家庄本身就有的村落。外来户当然有，但是，外来户是需要融入的，他们不是去建立一个新手村，而是围绕旧有的居民融入生活。这就决定了原有的生活圈子，在石家庄有着决定性的作用。。尤其是在石家庄并没有新的产业环境出现的时候是如此。什么是新的产业环境，比如东开发区，说白了就是东边的药业，因为就业充分，所以形成了新的开发区。

    归根结底，就是人口的布局，本身，除非是产业的崛起，其他因素是比较难以改变的。所以在选择房子的时候也是一样。有人说往北看，半岛名邸比龙溪城还要远，买龙溪城不好么，但是龙溪城背靠古城，实际上村民比较少，对面柳辛庄有北部时光，所以龙溪城就属于前不着村后不着店。反而是半岛名邸本身规模大，商业更有可能发展起来。不过整体看，对于石家庄而言，二环以外都是需要慎重的地方，二环外紧邻可能还好，远一点就是麻烦。当然更偏远更没有发展的未来。那些三环边上的地方，卖的实际上是未来，但是那些地方有未来么。东北二环以外，住上人很多年了，但是一直没有修好路。原来说会通地铁的地方，又不知道需要几年。



6.横向对比看房价
    其实横向对比意义不大。尤其是石家庄的房价，或者说，尤其是中国的房价。别的国家的房价是经济学范畴，中国的是政治经济学范畴。中国房价的起落，基本也都是从政策而来。但是仍然做一个对比。唐山房价1w出头，最核心位置，二手房五六千。唐山GDP自己去查。另一个对比是郑州，老破小三千多，新房一直在掉。两个地区都签了限跌令。所以有人问石家庄为什么不签限跌令，我只能说，你看石家庄跌的有诚意么？

    不过我也就是这么一说，周围房价都掉，也不代表石家庄会掉。这个还是要看政策。
7.房贷之重
    2017年房价巅峰的时候，买一个100平的房子用200w，一个月房贷大约8000+，当时还真有人买，不过随后又闹着卖，因为真的供不起。石家庄每年平均工资都上升，今年居然到了七千多，我就想知道这个怎么统计的，老百姓的收入仍然是四五千的主力军，两口子一个月收入1.2w，要是带一个孩子，加上各种花销，能剩下三四千都算好的，不敢生病不敢失业抗三十年贷款，已经超过了能够承受的限度。所以这是降价的必然，但是不是今年降价的必然。你们懂，基本意思就是，未来石家庄，要么把经济搞上来，要么房子降下去，二选其一。






8.中介的小动作
    去年年底的时候，中介一直强调说会涨价会涨价，到了今年年初，基本就不这么说了。然后又开始说两年的房子可以卖，解除限购之类之类。之前两年的也能卖，无非就是有大税。至于限购，没有户口的交保险也是可以买房的。限购是其他一些地区防止有人炒房设立的门槛。对于石家庄来说，炒房的人确实有。但是就这个经济发展状况，炒房团的数量也是比较有限的。真正持有多套房的人。很多都是本地人。所以这个限购就没有办法像长沙那样的城市一样发挥有效作用。至于中介，说到底，没有生意，要么开源要么开源。开客户的源也算，开房源也算。

但是到中介着急的时候，那就说明房子成交是真的不多了。我的几个中介朋友都开始兼职做其他业务了，包括贷款之类之类。
9，法拍房的来源
目前市面上有很多法拍房，抖音上随便一刷就能刷到好几套。京东和淘宝上都可以自己直接看法拍房源。人们总是说这是断供所带来的法拍，实际上不是，我澄清一点，到目前为止，石家庄还没有一套法拍房是因为断供而进行法拍的。所有的法拍房都源于经济纠纷，正常的借贷，所以不存在什么断供潮的问题。关于法拍房的另一个问题，我在这儿澄清一下，一般来说，房主如果承受不起贷款，那么他也不会选择断供，通常会低于市场价直接卖出来。虽然房子比较难卖。但是只要价格低一些，还是有机会的。另一个细节问题，如果断供法拍，法拍 之后仍然有欠款缺口，银行会做成坏账处理，不会对房主赶尽杀绝的。
再增加一个细节，从今年元旦开始，法拍房的腾清工作归法院。




总结一下吧。
从长期的角度看，石家庄的经济承受不住石家庄的房价。也就是说，要么工资涨，要么房价掉，二选一是必然的。不过这个 长期到底有多长期，不好说。石家庄相关部门在学合肥，学其他很多地方，但是有时候有些事情不是学就能学的来的。比如石家庄的产业环境，以前居然还搞过芯片我也是醉透了。

从短期的角度看，房屋供给量大于需求。我知道总会有中介说 未来不会再批新的地块了，明年房子就要卖完了之类之类。但是等到现在你们再看看 ， 新的地少吗 。煤机厂搬走了钢厂搬走了，一大片一大片的空地都等着盖楼。

从建造成本看，一平3000块钱成本属于常态吧，我不是业内人，欢迎建筑行业的人指正这个数据。然后是地块和资金成本。地块都比较贵，因为现在的新小区拿地基本都是在前几年贵的时候拿的，所以新房降价，想要有个超级大折扣还是比较难的，但是卖不掉也是现实的问题。具体他们会降到什么地步，抱歉我也不知道。以前有个地产商给我一个参考，说北二环外会掉到1w以下，我不对这个数据负责的，仅供参考，二环内一万略高。如果有人会算土地成本可以算一下，大约估计一下每户成本。

然后更具体一点。每年上半年是新房，就是地产商的推广季度，从春节开始三个月，差不多就是5月底那样，之后没有推广支持了，不管是不是降价起码态度会软化一些。至于房价，永远是每年年底低。

再说一下限购的事情。2022年9月以后会有二手房进入市场，不过这一批房子都买在5年前，价格比较高，估计进入市场顶多就是扩容市场，不会带低房价多少，所以不要抱太大期望。

暂时就这样，其他选房细节问题，过几天再发另一个文。
2022-4-17 完结，不排除错别字。

admin

你说的月供8千的真的发生在我身边。我想想都害怕。
15年的时候，我准备买房，休假回来看房子，价格78千。其实当时就感觉略高，对于我来说。
就想着再攒攒钱。。
然后就到了16年9月份左右的时候，司务长跟我说，你们石家庄的房价疯了一样涨，我还不信。结果是真的。
那没办法，我这种穷人是真的再也买不起房子了。
21年22年房价肉眼可见的在下跌，还没看到止跌的势头，现在又燃起了购房的希望。
只不过看看每月的工资，再想想30年的贷款压力，属实是承受不起。
45千的工资收入，如何支撑过万的房价？这是一个迷

你该现实

看到很多悲剧了，17年1.5w多买了晶彩苑，现在这个地方的房子8000多，房子已经被法拍，我朋友在20年4月买了御景半岛，当年一顿饭涨几千的楼盘，他收入9k，在石家庄还算高薪了，月供5700，说多了都是泪

admin

说实话，石家庄真的很魔幻。16年是个分水岭。16年前买房子的，现在过的都很好；16年后买房子的现在真的太难了。
我好多同学都是这样。16年之前买的房子，安联青年城4000左右买的，19年一万多出手。直接成了有产阶级[惊喜]

力总把头

晶彩苑是那个公寓？

我是五毛

这么强,支持楼主，佩服