以房抵债时，房产税怎么算？

admin

根据中国银保监会发布的数据，2022年上半年处置不良资产共计1.41万亿元，同比多处置2197亿元。
其中，当债务人的流动资金不足以偿还债务时，“以物抵债”（以实物资产抵偿债务）便成为债权人实现其债权的可能方式。
作为最重要的抵债物，房产从债务人转移到债权人的过程中，会面临复杂的涉税问题，比如：抵债房产该如何缴纳房产税？


房产税≠房地产税
房产税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权人征收的一种财产税。
“房地产税”比“房产税”多了一个“地”字，意味着征收对象不仅是房屋价值，还包括房屋项下的土地价值。因此，房地产税的概念大于房产税。
案例一

2022年2月，国家税务总局西宁市城东区税务局收到一份青海省高级人民法院寄来的《调查取证函》。函中写明：
B房地产开发有限公司位于城东区的某处房产经司法拍卖，以物抵债，偿还欠A建筑有限公司的1700万元债务，需要城东区税务局协助计算应缴纳的税款。
经评估，法院确定的市场价为3048.7万元。然而，该房产却在司法拍卖中两次流拍，流拍价为1707.27万元。申请执行人同意以流拍价以物抵债。
本案难点
评估得出的市场价与流拍价之间差异巨大。税务机关要如何确定计税依据，确定标准是什么？如何做到既保障纳税人的合法权益，又确保国家税款不流失？
<hr/>最终，在翻阅十几部法律法规，研究数千条条款，并与省高级人民法院、涉事双方展开多次讨论后，税局决定以流拍价格为计税依据，计算A建筑有限公司和B房地产开发有限公司以物抵债各自需要缴纳的税费。
划重点
是以市场价还是以法院流拍价为计税依据，关乎公平公正。城东区税务局通过大量研究、沟通，在法律法规范围内柔性执法，体现了税务执法的力度和温度。
案例二

商贸企业M公司2010年以名下的100套商铺作为抵押，向Q商业银行申请贷款2亿元。2019年，该公司宣告破产。同年6月，当地人民法院判决，以企业抵押的100套商铺作价，抵偿其对Q银行的1.5亿元欠款。
为缩减出售成本，Q银行希望将100套商铺统一出售，并由买方承担各项税费。但由于迟迟没有找到合适买家，Q银行一直未办理过户手续，也未缴纳接收和持有期间的各项税费。
2021年，Q银行将100套商铺打包出售给某资产管理公司，在当年2月和5月分两次办理过户手续（从M公司过户给Q银行、从Q银行过户给资产管理公司）。在此过程中，Q银行仅就两次过户期间的3个月属期申报缴纳了房产税。
税务机关认为，Q银行实际持有抵债房产的时间，与申报房产税的税款所属期存在差异，可能存在税务风险。
本案难点
从2019年6月法院判决生效起，到2021年2月Q银行正式办理过户手续，其间20个月的各项税费应由商贸企业M公司，还是Q银行承担呢？
<hr/>Q银行的抵债资产管理人员认为，银行接收抵债资产属于“无奈之举”。为了尽可能减少损失，一般约定由抵债资产的买受方承担所有税费和拖欠的物业费等。待找到抵债资产的买受方后，再办理过户手续并统一申报缴纳税费和滞纳金。实践中，多数抵债资产并非优良资产，难以进行出租或正常使用，如在法院判决后立即过户，会对银行造成一定负担。
Q银行的财务人员认为，根据《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条规定，购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续、房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，计算缴纳房产税。因此，在办理过户手续前，房产税的纳税义务人，应为商铺的原持有人，即M公司。银行只需缴纳房屋权属登记期间的房产税，即2021年3月—5月的房产税。
但是，税务人员指出：民法典第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。据此，自法律文书生效时起，无论法院裁定的抵债房产是否完成过户，抵债房产的产权已经发生实质性转移。也就是说，应当以法院出具的法律文书生效时间，作为“办理房屋权属转移、变更登记手续、房地产权属登记机关签发房屋权属证书”的时间。自2019年6月起，债务人M公司对于抵债房产的房产税纳税义务终止。自2019年7月至过户给买受方资产管理公司期间，Q银行需要缴纳抵债房产的房产税。
最终，Q银行的财务人员整理了抵债房产相关资料，梳理了抵债资产管理流程，并前往抵债房产所在地的税务机关补缴了房产税和相应的滞纳金。
划重点
实务中，多数银行认为，抵债资产不属于自有房产，并为其单独设置科目进行核算，未囊括进银行自持的固定资产范围。在申报缴纳房产税时，银行财税人员往往仅归集固定资产项下的房地产项目，容易造成房产税的漏报和少报。
近年来，以房抵债的现象呈现增多趋势。为防范少缴、漏缴房产税的风险，建议银行财税部门、行政部门和风控部门等各部门的相关人员强化对抵债资产的闭环管理，从法院判决接收抵债资产之日起，确定纳税义务发生时间，按期缴纳各项税费，避免产生滞纳金和罚款，防止对银行的信用等级造成影响。
善用税收优惠政策

税务难题，难在政策优惠的多变与解读法律法规的弹性。
以“以房抵债”为例，《财政部 国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税[2001]10号）规定：
一、享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。……
三、资产公司收购、承接、处置不良资产可享受以下税收优惠政策：……
5. 对各公司回收的房地产在未处置前的闲置期间，免征房产税和城镇土地使用税。”
划重点
相似的案件，换成不同主体，或不同时段，都有可能产生完全不同的结果。因此，复杂的事最好交给专业的人去做。

参考文章：

①《以物抵债难题，法院+税务化解》，作者：泽仁曲珍，本报记者：韩世峰；《中国税务报》，2022年08月16日，第07版。
②《以房抵债，谁来缴纳房产税？》，作者：刘曦明、潘彦霖、林建荣；《中国税务报》，2022年08月19日，第07版。

让理想飞

好，很好，非常好！