北京楼市：2023，这类房子将反弹上扬！

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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：您好。预算1200左右，无首套名额，投资。目前看重朝阳的富力城d区，海淀的橡树湾，东城的中海紫御公馆。都是两居。想请问一下，从升值性和流通性两个方面来分析的话，如何排序？谢谢
回答：你好，以下是我对这几个小区和相关户型的看法：
① 富力城d区，属于双井地区的标杆，因为小区楼龄和产业活力的问题，最终结果是属于常规跑赢大盘的类型；如果是两居，流动性也还行，属于跑赢大盘一些些的类型。
② 海淀的橡树湾，基本上属于全北京标杆了，两居东南或者西南向，流动性和升值性都不错，属于明显跑赢大盘的类型。
③ 东城的中海紫御公馆，属于区域标杆和稀缺房产，两居很不错，也属于明显跑赢大盘的类型。
从纯投资角度来说，可以按照：橡树湾、中海紫御公馆、富力城d区来排序。
你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
2、提问：京爷您好，我最近看网上一些讨论说去年年底北纬40度小区跌幅不小，请问跌幅大概是多少？主要是什么原因？后续投资价值怎么看？（反弹横盘？看涨？还是会持续阴跌呢？）
回答：你好，具体跌幅我没细算，每个户型不一样。主要原因是：① 年底市场本来就冷+疫情 ② 前期涨太多 ③ 互联网预期弱。不过目前来看，这些不利因素在消除，应该会出现反弹上扬的趋势。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京楼市冷暖监测》《北京买房顶级思维》
3、提问：京爷，您好！我是二套在京首套，首付250W，夫妻工作在海淀永丰和丰台科技园，家里有老人和孩子，想找个80多平的两局，希望您给推荐一下。目前考虑天通苑、西红门、长阳，想听听您的高见，感谢！
回答：你好，以下是我对这几个板块的理解：
① 天通苑，虽然受很多人诟病，我自身也不喜欢，但毕竟是在北面，价格也实惠，所以流动性完全没问题，升值性其实也还可以。天通苑东、北都可以考虑，可能要稍微加点钱选择才多点儿。
② 西红门，板块尚可，刚需上车的人不少，可以看看南庭新苑，流动性很不错。
③ 长阳，房山中的最好板块，居住性还不错，但因为房山本来就一般，所以升值性受限。
在此基础上，你根据你的需求来做选择。也可以看看清河西三旗附近的公房，也许能淘到小两居，升值性还不错。
建议看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》
4、提问：京爷您好，想咨询朝阳这边的买房，预算在500以内，主要考虑上车自住。看了一圈觉得这个预算能够的上的面积太小了，现在在看酒仙桥晶都国际的90平出头的一套，请问那边值得入吗？
回答：你好，晶都国际，从小区的角度来说，倒不是太突出，主要是小区设计风格非大众化，比如小区小、空间受限，户型一般，密度大，租户多，升值性有些受限。不过毕竟次新，周围配套尚可，价格还算可以，所以也有一定的上车价值。总体来看，属于居住中等，也能保值跟涨的小区，如果没有其他选择，那这个上车也问题不大。建议看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》《北京买房看房技巧》
5、提问：纯投资 sfsd 500-600，考虑5年后可能出手换学区，所以不太想买新房，看您的推荐主要是海西的次新一居？有两居推荐吗
回答：你好，如果是纯投资，那基本上还是能新尽量新，不能新，那就考虑好地段的热盘。海淀和西城，500-600万的次新两居，基本上没有吧。其实从升值性角度来看，一居并不差，不用追求两居，又不是自住。建议看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》《这些二手房跑赢大盘》
6、提问：京爷，您好，二套置换，首付900w，您是否建议全款买房呢？还是说，最好贷款打满187w？
回答：你好，是否全款，其实没有绝对的对错。原因很简单，这得看你需求是什么，看你选的是什么标的。单纯从房产升值性角度来看，900多万有升值性很好的，贷个187万，也有涨得好的，有时候前者还不一定涨得比后者差。所以你得看你的需求是什么，看你选的小区的定位是什么，以及哪种房源更优质，升值性更好。建议看看星球内部资料《北京买房顶级思维》
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