北京楼市：北京市场回暖，乐观者大赚

admin

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房姐您好，麻烦您指导一下我们买房子的事，我们现在自住房丰台益辰欣园，房子户型很好，也有电梯，但是这几年价格很不好，同时考虑到孩子2025年要上小学，想着换个学区房，同时兼顾自住，我们初步打算是选择海淀和西城，丰台的房子能卖800多万，还没有挂牌，我们手里现金400多，我们是二套贷款，贷得特别少，所以我们想用一下杠杆买一套环境好的，并且也能保值的，需求需要3居，我们看过万柳，万柳只能买一个塔楼，其实我们也不排斥塔楼，也看过上地学区，但是上地学区里环境好的房子不多，西城看过德胜和广外、陶白！
请房姐帮我们分析一下，我们的情况适合买哪，另外年后我们应该如何操作，看着年前的市场情况，担心会涨价！
房姐回复：
1.先说说你们年后如何操作的事
第一步先挂牌丰台的房子，价格不要高挂，登记一个比上一套成交价略低的价格，买家的付款条件很重要，如果付款好的情况下，价格差不多就出，不要犹豫。
第二步看房，看房的心态，不要苛求十全十美，只要业主能给周期，价格高一点也无所谓，可以先把房子定下来。
这样操作的原因是因为你们丰台的房子不属于领涨的产品，而你看的海淀和西城带有居住属性的产品是先行板块轮动的，所以当处于上行市场的时候，通常建议先买后卖，而明年的市场节奏也会比较快，建议春节过后尽快动起来，抓住这一波机会。
有一组数据可以做为一个参考，12月初的时候，北京二手房的库存数据大概是10.5万套左右，而截止目前为止的数据是9.7万套左右，近期北京的成交活跃时间实际是从12月20号左右开始的，大概用了一个月成交了近半年囤积的优质房源，春节后还有机会。
2.建议看的板块，如果用杠杆，你们的总价大约是2000-2500之间，这个预算可以看海淀万柳、紫金长家、西钓鱼、上地的上地佳园等，西城可以看德胜的阳光丽景，广安门外也有几个不错的，红山世家、朗琴园、远见名苑等，这些都是品质还环境不错的小区，陶白也可以参考。

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房姐您好，膜拜了您的很多文章，大道至简，实操性强，拿来就能用！！潜伏了很久了，这次决定要买房了，所以第一时间想着来请教您，希望您给指一条明路！
我们10月份卖掉了大兴的房子，年后4月份过户，我们想给孩子换学区房，孩子2024年上小学，我们的房子卖了400多万，我兜里还有200多，我们是二套，中介说我们能买不到800的房子，我们得考虑2居，老人跟着一起住，我们主要想考虑海淀，因为我们工作单位也在海淀，看过万泉小学的，三小的，还有中关村，上地，万寿路和羊坊店也看过，担心被调剂的问题，所以有点拿不定主意，恳请房姐帮我们梳理一下，我们现在应该选择什么地方？拜托
房姐回复：
现在买学区房最直接面临着的问题就是调剂，这个问题确实是最残忍的，但也是最公平的，残忍是在于花高价买了学区房，最终也不一定能上对口的小学，公平是在于这是普通家庭改变命运最好的通道，常常有一句话讲“穷什么不能穷教育”，正是如此，所以无论在国内外，只要有经济条件的家庭，都会竭尽全力去给孩子最好的教育，古往今来，无一例外。
而在北京这样一个被高等学府包围城市，更是如此，但是面临调剂问题，我们应该怎么应对呢？我们只能做足功课，像你们这样的情况，最适合你们的选择，如果走上我认为是上地，上地实验在海淀不是拔尖的，但是是最均衡的，如果走中我认为是羊坊店和万寿路，这两个区域的特点也是相对均衡，再看看海淀学区，海淀学区有牛小，但也有渣小，不均衡对于调剂来说是最大的利空，运气不好有可能就被调剂了。羊坊店和万寿路是属于中等偏上一点的学区，“比上不足，比下有余”，但是最起码不太用担心被过渡调剂的问题。做为一个过来人的身份奉劝各位家长，学区房不能只看小学，小升初的升学通道其实是重中之重，小学只要有一个良好的学习环境和学习习惯即可。
最后给你们的建议就是上地、羊坊店和万寿路，如有其他想法可与助理再沟通。
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