在临沂，房产抵押需要准备什么资料?

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房产抵押这类贷款对于我们来说，家常便饭，轻车熟路。
但，有很多知友们对抵押还是挺陌生的，有的也只是一知半解，对贷款只停留在表面，这并没有什么不对，毕竟有很多人并不是金融从业者。
那么房产抵押前期需要准备什么呢？

图文结合，一目了然，一图胜前文。
便于各位知友更加直面的认识和理解。
下面是我司在贷前需要用到的房产抵押尽调表



房产抵押初审尽调表

简单分为5块：
首先就是姓名、电话、期望额度、申请年限、评估价等等
那么其中，比较重要的是贷款前，确定下自己要用多少资金，需要用多久，你的房子大概值多少钱，利率区间接受度等
图中表头我就不过多展开介绍了
第二，房产信息
房产地址决定你的房子价值，并最终决定你能贷多少额度，市区的房子，位置火热，房产越值钱，那么银行可贷的额度就越高，反之，市区周边，近郊的价值呈阶梯式下降。
房产性质：以25年内的商品房/住宅为主，部分银行可接30年内的，另，动迁房、房改房、集资房等特殊房产性质的房子也有解决方案，只不过不是主流的房子，贷款利率会稍高，这是银行政策定价，这也是没法改变的。
房产面积：大部分银行、评估公司以主房面积为主，很少银行接受配房面积算进评估。不能说没有，有，只有这么一两家。
按揭尾款：银行一押二押政策公式：房产评估价×0.7（可贷额度）－房贷尾款=到手额度（残值），市面上操作的基本上都是银行的一押产品，一押产品利率低、还款方式等等优势受大家热捧。房贷还的越久，房产价值升值快，那么可以贷到的额度就更高。
按揭银行：操作房产一押，一般流程先去抵押行申请，申请通过，出批复，然后找垫资公司垫资房贷尾款，尾款解押的快慢要看房贷行，房贷行如果在建行，早上结清尾款，快的话当天能解押出来，慢则隔天。其他行解押的时间有的需要三四天，有的需要提前预约。这都是要提前考虑的问题。
二押情况：市面上有一般二押，最高额二押，不管是什么银行、机构、个人二押，如果需要转贷到银行一押产品，那么就都需要把房贷和二押的贷款全部结清，重新入押银行做一押。二押结清要注意的是，有的机构解押需要提前预约，如需转贷一押产品，是提前做好咨询的。
第三 ，征信情况
逾期情况：大部分银行要求是近两年无连3累6，历史重大逾期的有些行也是不接的。当然也是能解决的。找对人都好解决。
负债情况：负债最好不超500万以上，负债别太过分就行，毕竟是抵押，银行看负债还比较轻的。
查询次数：建行近6个月贷款审批查询不超6次，信用卡审批不计入查询，同一家机构查询算做一次。其他行有无视查询的，有要求半年查询不超9次的，有要求近一年贷款审批查询和信用卡审批查询不超15次的，等等。每家银行查询要求都不一样，具体情况具体分析。
配偶征信：已婚的在贷款前必须两个人都要去打一下征信，因为配偶征信不合适拒贷的案例实在是太多了，有很多知友自己去银行做贷款，不打征信就去进件，最后的结果就是被拒贷，浪费精力，浪费时间。所以，贷前双方打征信是很有必要的，不至于来回白跑，虽然银行是查双方征信的，不过，一方征信好一方征信不好的夫妻也是可以通过手段解决的。
涉诉情况：实操中，平安银行的抵押贷款是主诉和被诉都是不可接的，其他银行主诉是没有问题的，被诉要求结案，有结案证明才能进行下一步操作。所以有查封、涉诉、执行这类单需要把问题解决才可以。
第三，还款能力
银行为什么需要提供你的职业和经营主体？
判定你的职业是否是高新、稳定职业，有稳定的收入来源来偿还贷款。
银行为什么问你要收入流水？
看你的流水分析你的收入来源、收入金额是否有足够的还款能力。
问什么要说你贷款的真实用途，银行贷款是为了让你去经营，去消费，而不是让你把资金投入高风险高回报的项目，股票/基金/证券/楼市等都是禁入的，一旦资金被银行监管到，只能把贷款提前收回，也就是常说的抽贷。如何规避贷款资金监管，在这，略过~
第四，解决匹配方案我就不多说了，简单说就是提供基本资料预审，匹配最合适的银行方案。
第五，材料准备
银行常规资料准备：
提供身份证、结婚证、户口本、征信、房产证、营业执照、流水、购销合同、不动产查询表
个别银行需要提供二套房证明，为什么要提供二套房子证明，就是你抵押的这个房子不是唯一住房，如发生逾期，要执行房子利于腾房~有些人是没有第二套房子的，那么就不能贷了吗？只能说有的银行需要，有的不需要。如果真的要走这个银行，需要二套房证明也不是不可以解决。这些都是小问题。
附：如何办理房产抵押贷款？
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