陈志武：楼市泡沫破灭越来越近，对中产阶层破坏性大

刘建强

　　 几个月前，耶鲁大学金融学院教授陈志武曾来到成都，谈到房地产，他说，中国老百姓可以适当地减持一些房产，淡化房地产占整个家庭投资的比重，变现后的资金去配置一些境外的股票、对冲基金等等。

　　 十八届三中全会以后，陈志武再次接受华西都市报记者专访时依然秉持这样的观点，而且直言房地产泡沫离我们越来越近。

　　 华西都市报：为何房地产泡沫破灭离我们越来越近？

　　 陈志武：原因很多，至少从以下几方面看房地产泡沫难以为继。

　　 第一，不管是自有房比例，还是人均商品房面积，都已很高。

　　 第二，接下来是90后开始陆续成家，他们以独生子女为多，双方父母都有一两套房子，爷爷奶奶也可能有房子，甚至很多父母也为子女买了房子，这样，需求的净增长比以前会越来越少。当然，有很多年轻人没房，父母也没房，但过去多年就如此，从增量角度看，接下来新需求的增长只会越来越难。

　　 第三，货币政策空间越来越小，之前美国量化宽松、欧洲量化宽松、日本量化宽松等都给中国带来太多货币增量，加上中国自己的四万亿刺激方案等需要也在更大地放水，使中国过去十年特别是过去五年广义货币相对GDP的比重猛增，达到GDP的近两倍！现在，美国很快要开始逆转量化宽松政策，意味着过去多年的外汇猛进趋势要逆转了，加上中国自己的流动性不能再多发了，银行信贷、信托贷款等也要收拢了，这对房地产价格会带来很大冲击。

　　 第四，十八届三中全会后人民币资本账户会不断开放，境外投资渠道会越来越多，这些也会对房地产形成压力。特别是中国外贸顺差相对GDP之比也比以前小很多，人民币汇率已经太贵，今后更需要贬值而不是升值，这也会带动到境外投资的需求，对国内房地产价格不利。

　　 华西都市报：普通老百姓习惯投资房产，如果泡沫破灭，他们的投资策略应该如何调整？

　　 陈志武：这也是问题的核心所在，虽然房地产泡沫破灭对中国经济、银行、地方财政的冲击会很大，但对好不容易兴起的中国中产阶层更是破坏性的，因为大多数老百姓的个人财富都投到了房地产上面。

　　 中国老百姓的财富来得很不容易，所以尤其要珍惜，不能还把钱都压在房子上，如果有几套房子，可以考虑慢慢卖掉一些，把财富从房产转移到理财产品、到境外投资品种，到美元资产、欧元资产，要分散投资。

　　 华西都市报：短期来说，房价是否还会上涨存在投机的可能？

　　 陈志武：短期看，一线城市或许还会涨一些，但风险越来越大了。其实，中国一线城市的房价是在涨，但涨的幅度不是想象的那么高。如果你把视野放宽一些，你会发现美国房价从去年到今年9月涨了近14%，而今年美国股市涨了26%，近30%，所以，相对于美国的房地产和股市来说，中国房地产最近两三年涨得并不是让人舍不得离开，看多一些市场就可以改变你的看法。

　　 房产税是迟早的事情

　　 华西都市报：房产税是否会全国铺开？未来对整个房地产市场将带来什么样的影响？

　　 陈志武：我早就谈到了房产税是迟早的事情。不是我支持房产税，而是在中国的制度环境下要挡住房产税很难，因为有这么多老百姓、这么多专家都说要推出房产税，政府部门是不会拒绝的。当然，之前因为很多官员自己手里、家里人和亲戚手里有多套房产，所以，他们不一定会马上支持房产税。但今年很多官员把房产卖了，或者即将脱手了，所以接下来，来自官员自身利益的阻力会越来越小，房产税会抵挡不住了。

　　 房产税肯定会抑制房价的上涨，对房地产泡沫会带来冲击。但我还是要强调像财产税、房产税这样的税种，不能被用作为宏观调控的工具，因为宏观调控是短期需要，而房产税、财产税是对私有财产的长期摄取，是一件更加严肃、更加长久的事情。

妮妮安

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我发现也是，知乎文章日期我得找一阵子，转发的文章更不知道日期