房产税能替代土地财政吗？可以，但要满足一个条件

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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
<hr/>一
房产税试点按下了暂停键，按财政部的官方说法是：今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。意思很明白，之前试点的城市继续，但范围不再扩大，至少在2022年是不会再增加了。
不过这问题来了，之前只是说要先在一些城市进行试点，但并没有公布名单啊。所谓的7座10座15座的都只不过是猜测，官方的名单一个都没有啊。那这所谓的暂停扩大不就等于是一切暂停吗？
我也不知道我理解的对不对，反正大政方针一般都是不会太明确表达的，毕竟中国太大了，不能像小国那样面面俱到，所以模糊一下更具备灵活性。
不过舆论就是这样，只要不是明确的信息，就一定会产生各种各样的解读，甚至是截然相反。就这个信息来说，有人认为是房产税至少又会拖延个三五年，直到经济恢复。也有人认为这说明已经列入名单的就肯定具备了条件，只要疫情过去就肯定立刻实施。
无所谓吧，每个人心中都有自己认为的哈姆雷特，怎么看是自己的事儿。但有个问题我觉得更重要，就是既然房产税是肯定要逐步替代土地财政的，那到底具备了什么条件才行呢？

二
先看看美国吧，这可以说是完全没有土地财政的国家，房产税已经占到了地方收入的70%以上。那他们是怎么做到的呢，或者说历史进程是怎样的？
美国最早也是依靠土地财政，也就是靠卖地来赚钱。这肯定不是个好办法，但却是在政府缺钱时候最无奈的办法，也是见效最快的。
1776年是美国建国的年份，之前无所谓卖地，连国家都没有卖谁的？但既然是建国了，那首先就要偿还在战争期间欠下的大量借债。本来这些债券都是各个殖民地自己发行的，但既然是有了联邦，如果没有实力就没有威信，说人话就是没人服气，早晚还是分裂。
所以，联邦政府很大气的宣布，之前打仗欠下的债全都由我来还，你们地方政府轻装上阵，只要努力发展经济就行了。至于还债的钱从哪儿来你们甭管，我去想办法。
联邦能有什么办法？卖地呗，否则还能有什么。他们之所以有底气将各州的债务揽过来，就是因为提前公布了两个法案，规定西部的无主土地归联邦所有，联邦有权出售并专项用于偿还战争债务。
之前也想过加税来着，但之所以要把英国人赶走闹独立，反对的不就是英国佬收税吗？现在英国人走了你们继续收，收得比以前还多，那老百姓还得造反啊。“谢司起义”就是在那个时期爆发的，老百姓没有地也没有钱，反正都是死，那就再造一次反又如何？
于是，联邦政府不敢再过分加税了，否则还是官逼民反。那卖地说得容易，哪儿有啊？原来的土地早就分完了，已经是私人财产。打仗时期没收英国地主的地也卖完了，巧妇难为无米之炊啊。
看出来来了吗？早期的美国是想实行土地财政的，但无法实行，因为没有地可卖。也就是说，要想不依赖土地财政，最基本的条件就是没有地可卖。虽然这是句废话，但却是最基础的条件。

三
美国的土地财政是从1803年真正开始的，之前是想卖地却没有，而这一年获得了大量土地，也就有得可卖了。
土地从哪儿来的？买来的，从法国拿破仑大帝手里买来的，这就是路易斯安那。一共花了1500万美元，214万平方公里，折合每平方公里7美元，每英亩3美分，太便宜了。
这段历史说明，所谓的领土神圣不可侵犯只不过是现代政治的说法，在之前无所谓。领土不仅能被占领、割让、谈判，甚至还能买卖呢，否则美国哪有土地财政？
有了地就开卖，有钱人纷纷举着钱来囤地，同时还能向银行贷款和抵押，然后再把地切分成小块出售给普通家庭，一场轰轰烈烈的炒地运动开始了，这就是美国梦的起源。
虽然很多美国地主和农民都在炒地交易中赚了钱，但真正发了大财的还是操盘人，也就是美国政府。即便是按照最保守的估算，这1500万美元也直接撬动了上亿的投资，间接影响的更是不知有多少。
于是，联邦政府彻底开窍了，要想来钱快，那就一个办法，卖地。没地了怎么办？去买、去谈、去抢。于是，美国领土迅速扩张，从西班牙手里抢来了佛罗里达，从墨西哥买来的新墨西哥州，还从英国哪儿强谈下来直到大西洋沿岸的全部中间地带。到了1853年，美国面积达到300万，比刚独立时增加了7倍还多。
当然，任何一个正常国家也不能完全依靠卖地炒房，最基本的财政收入还是要有的。所以卖地只是美国的第二大收入，第一还是收税，关税，这占了一半以上的财政。但是，卖地是财政重要的补充部分，否则联邦政府都运转不下去。
靠着卖地，美国在1837年就还清了所有债务，比光靠收税时做得预计提前了50年。靠着卖地，联邦不仅无债一身轻了，而且还有了大量的资本盈余，有钱了自然就要加大土地上的投资。那在这种正循环或恶性循环之下，美国人民炒地皮上瘾了，所有人都加入其中，终于引发了1837年“美国大恐慌”。
所谓的恐慌其实就是房地产市场崩盘，土地价格涨得太猛了，土地投资太大了，仅仅5年时间就增加了20多倍，地价也涨了至少7倍，不崩盘才出了鬼了呢。
简单说吧，美国靠卖地来支撑了土地财政，而为了鼓励买地又放任银行提供大量贷款，这样就循环炒高了地价，联邦政府的土地就能卖出更多的钱。但这一切都是建立在贷款之上的，而一旦贷款收紧，那所有的空中楼阁就将崩塌，房地产市场就崩盘了。
崩盘的后果谁都知道，银行倒闭、股市暴跌，工厂关门、民众失业，所有的服务业和商业几乎停摆，全美国人都被洗劫走了一半以上的财富。钱去哪儿了，兜兜转转进了富人的腰包呗，人家早就把地卖完了，拿着钱潇洒的离场了，只留下一地鸡毛。

四
那美国又是如何恢复的呢？很简单，继续卖地。
既然百姓们都愿意炒作土地，那就大量的供应。一方面是不卖不行，没有收入连政府都该关门了。一方面也有可能是知道了土地财政的危害，索性早点儿卖干净完了，省得老惦记着。
于是，从1840年，也就是鸦片战争那时开始，美国又公布了一系列的法案，低价供地，欢迎所有人来买，没有土地也就没什么可炒的了。
当然这理想很丰满，现实很骨感。就算是每人都拥有了土地，那土地的位置还不同呢，价值自然也不同。只要有开放的市场，自然就会出现土地兼并。所以，土地炒作不仅没有停止，反倒在之后反复上演恶性循环。
但甭管怎么着，当时的美国统治者们就是着急把地卖干净。高潮期出现的南北战争期间，为了得到大多数人的支持，林肯颁布了著名的《宅地法》，几乎只要是支持北方的公民，稍微给点儿钱（10美元）就能获得土地。有恒产者有恒心，百姓有了自己的地，自然怕再失去，于是也就支持北方打仗了。
于是，从1862年开始，在30年间大概有近百万美国家庭进入西部，在获得土地的同时也发展了当地的经济。别以为这数字不大，要知道这是美国，当年的人口不过是3000万，也就是500多万个家庭，百万的占比相当高了。
而且要注意的一点，美国在当年是真正的土地“国有”，也就是归联邦所有，没各个州的地方政府什么事儿。也就是说，地方上从一开始就没办法卖地，也得不到太多的好处。所以他们只能从其他税收上想办法，房产税自然是最重要的税种之一了，因为美国国父说过至理名言：跑得了和尚跑不了庙。
总之，南北战争之后，美国联邦的土地也卖差不多了，那要想还获得源源不断的收入怎么办？只剩下房产税了。所以联邦支持，地方政府有动力，纷纷加大征收力度，国税局甚至开着装甲车去收税，胆敢不交就把意大利炮拉出来了。

五
看明白了吧，真的是美国不想搞土地财政吗？不是的，而是没办法，债务和战争逼着他们把土地给卖完了，没有了也就不惦记了。否则只要是有地，那谁也没有动力去收又麻烦又不多的房产税，怎么着都没有卖地省事儿。
可是，卖地虽然很爽，但终究不是长久之计。不仅终究有卖完的一天，为了提高地价多卖地而造成的房价飞涨，哪个国家经济也承受不住。实行了房产税未必就能使得国家走入正轨，但土地财政却一定能让经济进入死胡同的歧途。
中国政府早就看到了土地财政的弊端，一直也在想办法引导和监管。只是这转变太难太难了，人都是有路径依赖的，习惯了躺着挣钱，哪个还愿意费劲巴拉的去挣辛苦钱？
我从来没说过房产税不好，也认为一定会推出，只是这是个难东西，难到从上到下都要从认识到习惯上的改变。地方政府不愿改，有房的业主不愿交，没房的瞎叫唤但没得交，而政府缺钱却又是当务之急，怎么办？
没什么好办法，只能是一步步摸索，实在不行就让试点城市闯出一条路。今年是暂缓了，我也相信一旦危机过去就会立刻恢复试点，因为没有别的路，只剩下这一条，再难也得前进。

仅供参考。

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