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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
<hr/>北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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进入知识星球可进行提问 <hr/>Q:提问:京总您好！从知乎到微信再到星球关注您有一段时间了，看了您知识星球的文章觉得分析的特别专业。我最近打算置换，但思路还不是很清晰，想请您给解析一下，十分感谢;我的情况：国贸工作，居住在通州，在九棵树的旗舰凯旋有套65平的小两居贷款已结清，市值245。因家里有老人和小孩，需要置换一套120平左右的三居房，有电梯的高层或者低楼层的洋房板楼。目前自有资金180万，出掉现有住房后共有资金425万。因二套贷款限制加上预留装修款，计划置换的房子总价控制在500-550万。考虑小孩回头不用因换房转学，所以第一选择还是想选在九棵树、梨园、果园这几个片区。
希望置换的房子除了满足自住需求外，未来也具备一定的升值潜力。目前初步选定有以下几个标的1、桃花岛120平步梯低楼层三居。优势是小板楼低密度，空间宽敞居住舒适，距离地铁7号线以及孩子学校都很近。劣势是楼龄偏老跟我目前这个小区一样都是2007年的房子2、K2海棠湾100平电梯小三居。优势是楼龄较新，2011年的品质小区，距离孩子学校近。劣势是小区密度大，看好的这套房子楼层偏低采光不好，紧凑三房居住舒适度也会差一大截。
3、DBC加州小镇120平电梯三居。优势是户型好，南北双地铁（八通线和7号线都近），离孩子学校也不远。劣势是楼龄老2006年的，位置稍偏周边配套比前两个小区都差一些4、蓝调沙龙东区120平步梯低楼层三居。优势是地段好，距离九棵树地铁及罗斯福商业都近。劣势是楼龄老2005年的房，另外小区园林环境很是破落，荒芜的感觉5、阿尔法三期120平一层三居带花园。优势是小板楼低密度，楼龄较新2011年，一楼带花园对老人友好。劣势是一楼采光不好，尤其是冬天日照时间短，全天只有两三个小时;以上五套房子总价都在预算范围内，但不知道哪一个更合适，请您指点迷津，或者您是否有更好的建议，谢谢您
另外还想请教您：环球影城片区未来发展潜力如何？听说环球北部沿万盛南街从东往西沿线已经有了相关知名商业和教育配套，也有央企入驻。包括环球影城东侧的设计小镇的规划，那片也是中关村通州园区，未来是否会随着相关产业的落地，从而带动梨园、九棵树这个大片区的发展呢。再次感谢您！
A:回答:您好,1、我在知识星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图中对通州全区域进行过详细分析,建议认真阅读全文;万达以南果园、九棵树、梨园、临河里、乔庄、玉桥、临河里这些区域的二手房无论大小新旧从2017年一直处于下跌的趋势,乔庄和玉桥跌的没那么严重,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;这种区域原则上不建议买入,置换更没有意义,除了额外增加交易成本没有其它利益,
置换的本质是把手里的劣质房产换成优质房产吃板块房价上涨的红利,通州这个地方至少在大批量产业落户前不会发生普涨现象,就是未来产业饱满后最先涨价的也是万达商圈、市政府西侧的武夷商圈,次级带动的是璐苑商圈和北苑商圈;这些区域的行情都是几年后的事,也有可能十几年,没有大面积涨价,这些位置基本带不动,行情就是持续横盘微跌,位置上选筹不正确,房源其实好与坏意义不大,区域位置决定了未来的房价天花板,楼盘决定了成长性,好楼盘好位置需要在对的区域里,涨幅才能最大化,或者买北苑也比这些地方好些,虽然距离核心区远了点,但属于通州的西大门,能承接不少国贸的通勤,有行情时不至于那么冷,如果非要选一套,桃花岛、加州小镇会好一些,通州虽然大量盘都为新盘和次新盘,特别旧的老社区行情可能不太好,但2000之后的还好,地铁和配套是关键
2、全国任何一个城市,只要是旅游产业基本推动不了区域的房价,旅游产业是流动人口,工作人员基本也都是服务行业,这种行业收入普遍比较低,能在工作地买房的很少,一些高管有购买力,但是这种行业流动性极大,一般不会就地置业,建议阅读知识星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心投资很简单;祝一切顺利!
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Q:提问:京总您好，跟您请教一个问题，现在房价已经从2020年涨上来了，2000W看上的望京臻园还有保利，现今只能买低楼层有遮挡的户型，已经买不了高楼层无瑕疵的户型，请问这种顶级盘差一些的户型现在怎么个投资逻辑啊？守住顶尖价值楼盘？还是降档去买次级橄榄城的高层好户型合适？万分感激
A:回答:您好,投资房产只要在大方向上选择正确(位置和时机)基本就成功了70%,甚至80%,剩余的20%能起到的作用不大,一个区域分为龙凤盘,像望京这个位置的保利、臻园可以成为龙头盘,橄榄城可以成为凤盘,龙头盘的A类房、B类房和C类房属于三个价格线,A类房源属于稀缺房源,如楼王的次顶层,观景的稀缺位置,小区的边户全明格局,这些都是溢价项,B类房就是正常的房源,没有明显的瑕疵,但也没有突出的可溢价项,C类房源有明显的瑕疵,如临街,临地库出入口,采光有遮挡;A类房和B类房、C类房的成交价不一样,挂牌价可能都一样,
只要别以A类房的价格或B类房的价格去买C类房就行,如果以C类盘的价格或者C类盘更低的价格能买到B类盘2-3个月转手就赚,其次不管是买龙头盘,还是退一步买凤盘主要看的是价格,可以看看保利的差户型和好户型差多少,橄榄城的高层好户型和低楼层的户型差多少,比较完买哪个有利润自然就清楚了,这是从纯投资角度,如果改善居住条件长持的话这两个盘都可,只要不买高价即可,可参考星球精华栏文章81#北京房产投资逻辑和原理微观选筹逻辑,祝一切顺利!
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Q:提问:京总您好，我和爱人都在金融街上班，目前父母名下有石景山鲁谷远洋沁山水一套自住三居室，平时我们两个人住，地铁上班40-50分钟（能接受的通勤时间极限了），父母偶尔来京会一起居住。未来两年准备要小孩，且双方父母快退休了可能未来长期来京帮忙带孩子，加上最近房价小低谷，我们想在半年到一年内首房首贷买一套两居室（至少可以一居改两居）。目前能拿出首付400-500万，可承担500万以内贷款，并且不考虑卖掉父母名下的三居室，希望要买的房子一是保值增值（方便以后置换，体现现在上车的意义）二是小区环境好房子次新，三是学区比石景山学区好是加分项。爱人是西城集体户口，但未来学区政策不明朗，如果买在西城海淀当然更好，但未来上学前还可以置换，所以我们第一优先级是增值保值，这套房可以自住也可以不自住。现在有四个思路
1、在西城买公房（为了能直接高贷款）。前期看了月坛、金融街，首套贷款500万，能买月坛的小两居，比如物资部大院，上班近，但普遍还是有一定学区溢价，而且房子很旧、没有电梯；如果带电梯的公房又基本都是塔楼、筒子楼，楼道环境较差，没有小区；环境稍微好的两居基本得1000万以上且不怎么出房。
2、在西城买商品房（为了买次新房）。前期看了广外，陶白，首套只能贷300万，考虑再加点杠杆，800万能买朝向不好的一居室（能改两居），比如玺源台朝东朝西的、庄胜朝北的。远见名苑等也看过，自住是不达预期。中信城等优质小区远超预算，不知道未来出手小户型房时哪些小区更吃香。
3、在地铁沿线的海淀区买次新房。初步看了五棵松、万寿路等，950以上能买新兴年代两居室，但目前不出房，只有底层909万。永定翠庭小区更新，但只有东西向两居，小点1000万，大点1200万；还有就是永定翠庭830万朝南一居室，目前没房源可以等，一般绑定车位一起卖再加50万。
4、在沁山水再买一套两居室。900万也需要在房贷基础上再加点杠杆，优点是可以自住，肯定不用租换租了，并且方便和父母互相照顾。但是缺点明显，都在石景山，对学区没帮助，还把鸡蛋放在了一个篮子里。未来置换不知道沁山水是否还有涨价空间了;请问这四个思路哪个合理一些，买房的板块及小区有没有什么推荐，谢谢！
A:回答; 您好,1、鲁谷是承接海淀和西城溢出的一个刚需地段,远洋沁山水在整个区域品质和价格都是比较高的,所以涨幅动力有点不足,只能说这个盘因为没有竞品保值属性很好,上涨空间和市场有关,如果海淀和西城发生大范围房价上涨现象,龙头位置涨完喘息时这个盘会涨,如果不想折腾买这个盘没什么不可;2、如果不考虑鲁谷可以重点淘一下五棵松板块的,复兴路79号院、新兴年代、永定华庭这三个盘保值性很好,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
越是不出房的盘,或者出房就没的盘越值得买,2居室无论是流通性和增值性都优于一居室和开间,有条件尽量选2居;永定翠庭价格稍高,同样是老公房社区西城的居住体验没有海淀的优,其次西城有学区问题,现在没有学区需要,从投资角度没必要往西城挤,五棵松板块距离鲁谷和金融街距离都可;要么原地淘,要么五棵松,这两个方案相对都比较稳健,无论是买鲁谷还是五棵松未来再做升级置换时流通性和成长性都有保障;西城的话不确定因素太多,祝顺利!
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Q:提问:京总您好。拜读了您知识星球的文章，受益匪浅，相见恨晚。现状：我们家6口人，两个孩子在西城月坛上学，分别在5年级和2年级。两位老人70+。我们两口子在西城工作，西单和陶然亭。年收入100多点。已有两套房，一套丰台万年花城一期三居，估价850左右，一套西城月坛一居（可改两居），估价670左右。还有一部分房贷，手上现金扣除房贷就没剩了。目前两套都租出去了，自己在学校附近租了一个三居。
未来的考虑：1. 未来5-10年主要还会围着孩子转，在学校附近居住。老大24年初中，现在的三居有点局促了。2. 自己年龄在那，加上家里有老人，希望有个固定的基地，三居起步，四居比较好。3. 不论是考虑家里两个男孩，还是考虑家庭资产配置，还是要保有两套房。我觉得现在有这么几种选择：
方案一：维持现状不变，未来居住还是以租为主。自己的两套出租能覆盖租房的钱。但是两套房未来增值的潜力都是一般，担心资产被动缩水。方案二：西城一居就地换一个三居。学校附近三居一是价太高，二是老破小居多，房价中学区加成多，未来不确定性大。相比现状，减少了租金收入，同时增加了贷款压力，我个人觉得这个方案不如方案一。
方案三：出售两套，加杠杆买一个三居或四居。地点西城最方便，学校附近的不确定性高，考虑广安门一带的优质盘。或者向西考虑五棵松附近。方案四：纯投资向。出售一套，换一套增值潜力大的，居住仍以租为主。相信您看的出来我对下一步充满矛盾和迷茫，希望借助您的智慧，帮我把一把未来的方向。谢谢！
A:回答:您好,1、目前持有的2套房产,万年花城一期和月坛;玉泉营、草桥、西局、菜户营、广外这些位置都是受丽泽辐射较为不错的板块,在过去的几轮行情中,受气氛烘托部分优质盘吃了红利,玉泉营的领头羊是万年花城五期、其次是青秀城、花城四期、三期、二期;万年花城早年这几个盘在这个位置表现比较一般,一二三期的价格高于三环新城8号院和7号院,但在居住体验上两盘差距不大,而性价比不如三环新城,所以花城一期在市场上表现较弱,现在的价格和17年基本一样,具体可查阅星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这五年期同板块其它盘是往上走的,表现最好的是五期,其次是四三微涨,7号院和8号院的涨幅也不错,一期这个盘保值性还不错,这个位置下跌也不会太多,跌完也会弹上来,只能说这个盘适合中短期过渡,如果计划作为家庭的长持盘可能不是太好的选择;
2、月坛的学区溢价在西城是较高的,波动性也很大,从长远角度如果上学已经解决,完全没必要持有这种政策波动性巨大的房产,学区房属于高危投资品,是因为和政策挂钩,学区房是绑架勒索型的附加价值,会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,根据上述看方案三和四都可,方案三应该更适合,置换优质房产的同时可以提高居住品质,在选筹上避开西城几个溢价较高的板块即可,
方位西南的广外、东边的陶然亭,北边的西直门,五棵松距离较远,如果不需要海淀学区没必要考虑这个位置,广外受丽泽辐射,保值增值性都很好,远见名苑的小三居1300出头,朗琴园小三居1400出头,如果是方案三的话广外在距离上是比较合适的,东边的陶然亭板块也很好,中海紫御公馆的三居价格在1800左右,这个盘性价比不错,成长性预期较高,如果在预算上可以够得上可以优先考虑这个盘,其次如果广外和陶然亭都比较困难的话可以淘一淘西直门的,方案四为最后的选择,只不过建议还是2套全出,在全市选筹做纯投资,以租换租吃板块红利好了,以保值增值的前提做置换,优先方案三;优先级为陶然亭,其次广外,最后西直门,如果不能满足以上三个,最后的方案是纯投资,或者剔除西直门;陶然亭、广外、纯投资中选择,这是较为稳健且成长性不错的三个方案,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资逻辑和原理;理解文章核心投资置换非常简单,按照文章内容选筹,跑赢大盘是最低要求,这点自信还是有的,祝一切顺利!
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Q:提问:京总你好，关注你好久了，看你的文章对房产有独到的见解，很是受用，想听听你结合我自己房产资产的配置，有什么好的调整建议，家有男宝一枚，京籍，8岁，三年级，未来大概率不会考虑优质学校的压力，因为孩子学习真是不怎么样，也不想把他往好学校尖子学校里去！普普通通就好！目前财产配置是：存款300万，北京昌平县城100平米三室房产，1.7万进的，目前市场单价4万左右.贷款100，还有80万未还，月还5000；北京有自己的宅基地，父母居住，也有我们自己的房间，都很宽敞，燕郊80平两室，1万进的，目前市场单价1.6万，无贷款；
涿州三室洋房一栋，1万进的，目前基本市场单价5000左右，贷款60万，月供4000，现在出的话，基本亏掉了首付；海南陵水清水湾房产两栋，一个80平，无贷款，1.2万进的，目前市场单价2万左右，一个57平，1.2万进，目前单价2万左右，贷款30万，还有20万左右未还清，月供3000！目前家庭年收入30万！基本维持家庭正常开销！燕郊的房产在未来高点时要卖掉，涿州也会在高点时亏本出掉，海南会出掉一套，留一套，未来游玩居住，北京昌平的房子，是保留还是去城里面换一个更保值的，目前把握不定，还有现在在昌平，周边很多生活圈子都在昌平，不想离太远，想听听金总，结合我家的具体情况，有什么好的建议，房产是换城里面更保值的房产还是保留昌平的！可能还有些不怎么具体的，希望听到金总的合理建议！谢谢
A:回答;您好,1、昌平县城、燕郊、涿州、海南这五套房子原则上都应该出掉,海南如果自己有居住需要可留一套,昌平县城的房子如果楼盘品质还不错,整体居住体验良好可根据实际需求选择,如果小区居住体验不是特别突出,或者在同一板块对比其他盘没有明显的竞争优势建议在市场高峰期出掉,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;昌平本地没有优质产业,未来房价上涨的速度有限,很难跟上整体行情,基本都是本地纯刚需购买,这样的区域投资价值比较弱,
2、我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判,建议认真阅读;燕郊属于阶段性涨价的区域,而现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,但目前的情况并不会发生普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出现象，如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑;其次还要考虑房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好贷款,将来做贷款也会受到影响;好房子不仅能住,主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能;
3、可以把有限的资源集中一下到市区不错的商圈选一套2居或者小三居,现在做计划不晚,楼市行情还没结束,盘活现有资产是重中之重!可阅读知识星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心投资很简单,按照各区跑赢大盘选筹导图选盘包赚,祝顺利!
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Q:提问:目前住北三县，想在北京买一套房子，考虑孩子上学积分落户，要有一定的升值潜力，目前有通州购房资格，总价在400左右 想请帮忙分析 有哪些楼房可以考虑 谢谢
A:回答:您好，可以关注4个板块，大兴赢海，通州万达，武夷花园，璐苑。赢海兴海园2居价格400左右，玉璟园2居420左右，通州万达万方家园2居价格450左右，帅府园二期一居价格400左右，武夷花园京贸国际城一居价格350-400，璐苑珠江拉维小镇2居价格400左右;可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情,
赢海属于亦庄的外溢，这个区目前的建设程度和性价比都可，亦庄产业结构良好，能够承接一部分刚需上车群体，优点是房价低，缺点楼龄较旧。万达商圈是通州的老城区，也是目前通州发展最好最优质的一个商圈，万方家园，帅府园二期是这个区域内的品质次新商品房，一直处于领涨状态;
武夷花园属于通州的新城，东靠北京行政办公中心，西临运河商务中心，也是通州的核心住宅区，未来通州的名片，璐苑和武夷花园间隔一条大运河，价格相差近一万，璐苑目前没有什么规划，靠近运河商务中心，未来人口红利能承接一部分上车群体，区域面貌还可。商圈楼盘优先级排序：万达、武夷花园、赢海、璐苑。万达的这两个盘领涨全通州问题不大，如果期望有一个好的增值性可优先这两个，居住体验也可，其次是武夷花园，如果想期望2居可关注赢海，璐苑，以上楼盘保值和增值性都比较稳健，建议认真阅读星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图;84#大兴跑赢大盘选筹导图;按照文章选筹包赚;祝一切顺利！
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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
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微观类（部分文章）
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14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
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实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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发表于 2023-1-1 17:37:42
发表于 2025-3-12 11:47:17