房地产投资的基础知识

良人与祸

在我国，由于普通大众缺乏有效的投资渠道，使得房地产投资成为很多家庭的首选。近年来存在一个很普遍的现象：由于国内一二线城市对住宅类房产的限购政策以及缺乏其他投资渠道等问题，许多国内高净值客户选择去海外投资，首选投资标的还是房地产。
对于大多数有房产的家庭，房产的资产价值在总财富中的占比是很高。房地产具有投资和消费的双重属性。


房地产的双重属性
房地产是对房产和地产两类财产的合称。地产是土地及其附着物，房产是指该片土地上的建筑物。房地产即指房屋建筑物、土地以及财产权力。
房地产的双重属性是房地产作为一种特殊商品具有的消费属性和投资属性。房地产消费，是居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间的服务而进行的消费，这种消费形式的实现可以租房也可以是买房。根据国际惯例，房地产消费价格通常是用租金价格来衡量。
房地产商品满足人们的基本需求是居住需求，也被认为是种刚性需求。通常来说，以家庭为单位，当购买第二套房以上时，即可认为是一种投资行为。
房地产投资是指房地产视作投资增值的工具，以一定的资金量投入房地产领域，以期在一定的期限内通过房地产的租金收入及价格上升获得一定的预期回报。房地产投资属性是在房地产消费属性基础上衍生出来的。简单来说，我们可以把房地产投资收益分为：租金收入和房价增值。其中租金收入对应的就是房地产投资者出卖房地产的消费品属性所获得的经济利益；而房价增值是房地产价格变动为投资者带来的经济利益。


房地产的特性
房地产是一种实物资产，即不动产。作为一种投资工具，它具有五大特性：不可移动性、独一无二性、投资门槛高、流动性较差和保值增值性是房产作为投资品种具备的特性。
一：不可移动性
土地和建筑物通常都是不可移动，因此称为不动产。这一特性决定了任何一宗房地产只能开发、利用或消费；同时，也使得房地产市场不存在全国性或全球市场，而是一个地区性市场。
二：独一无二性
房地产的不可移动性派生出独一无二性。房地产不是标准化的产品，没有两宗房产是完全相同。如：即使是同一小区同一期推出的房产，外观相同地理位置接近，但由于楼层、朝向、景观或内部格局不同，也没有两宗房产完全相同。独一无二使得不同房产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，房价交易价格容易受交易者个别行为的影响。因为独一无二性，房地产投资者必须到实地考察才能评估合理的交易价格。
三：投资门槛高
房地产的投资门槛本来就比其他投资工具高。尤其在我国北上广深以及新一线城市核心区域的房价更是投资门槛高，政府为了抑制房地产投机采取的限贷措施进一步提高了投资者首付款的门槛，房价越高的城市投资门槛越高。
四：流动性较差
房地产的不可移动性，独一二无和投资门槛高的特性又导致了房地产具有流动性较差的特点。与股票、债券、基金和黄金等投资工具相比较，投资房地产变现性最差。由于投资门槛高，加上不可移动性和独一无二性，使得同一宗房产的交易频率比较低，一旦买卖，卖家需要花费相当长的时间来寻找合适的买者，并需经历讨价还价的过程。当投资者急需资金时，不易将房产快速变现。如果想快速变现，只能通过大幅度降价的方式，有时即使如此，也不一定能在短期内找到合适的买家。
五：保值增值性
房地产具有保值和增值的特性。保值的特性可以从房产和地产两个方面来看：首先，土地与黄金一样，具有不可毁灭性，是天然的保值工具。其次建筑物建造完成后，使用期限也长达数十年以上，可以给其占用者带来持续不断的利益。长期持续的实质利益的折现即为房产的实质价值，可以对抗通货膨胀，这也是房地产保值的理论依据。
房产的增值特性体现在：由于房产的寿命长久性与数量的有限性，随着时间的推移，需求增加导致稀缺性增加，外部经济条件例如交通条件或周围环境的改善，都会使房地产的价值上升，这就是所谓的房地产自然增值。




房地产投资的收益与风险
上面我们说到房地产收益包括两部分：即房租收入和房价增值。房价总收入扣除所有相关费用等于房租的净收入。如果房子始终处于出租状态。房租净收入是一种稳定的现金流。相比于房地产投资的买卖差额收入来讲，收益的稳定性较高。房租水平通常还会随着通货膨胀率，在租续约期时做调整，起到保值的作用。在我国，房价涨幅大尽人知，但房租大涨，却是近几年来的新鲜事。房租的涨幅相比房价的涨幅相比房价的涨幅，仍是小巫见大巫，但却比cpl（消费者物价指数）的涨幅疯狂的很多。可见房租作为收入来源的重要性。
对于以房养老者来说，房租所带来的稳定的净收入是重要的养老金来源。如果手里有很多套房，退休后可以把房产当成一种养老工具。
     买卖房产的差额收入，也就是房产投资的资本利得部分，是房地产投资者更重视的部分。一般来讲，因为房地产的投资门槛高，不易变现，因此房地产投资的风险溢价（对风险的补偿）和必要收益率较高，而单靠房租收入，并不能达到投资房产的必要收益率，还需要资本利得的收益。而且任何实物资产都会有折旧，比如汽车，电器等，房地产也不例外，房地产的资本利得必须要考虑到房租的折旧，另外就是税费和其他一些相关费用。因此，买卖差价的净收益应该是资本利得再扣除相关税费和房租折旧成本之后的差额。
     房地产的投资风险
我们可以把房地产的风险分为一般风险和个别风险。房地产投资的一般风险即是一般意义意义上的系统风险，主要包括：流动性风险，市场风险，利率风险和政策风险；个别风险即是一般意义上的非系统风险，主要包括环境变化的风险、建筑物品质风险和意外风险。
房地产投资的一般风险
流动性风险，就是变现差的特性，所导致流动不确定性高，如果投资者短期内有流动性需求，一般不建议投资房地产。市场风险，长期而言，房地产投资虽然具有保值增值的特性，但是房地产市场仍受经济、供求关系和政策的影响，并未只涨不跌，当房价趋于泡沫化时，市场风险也累积升高。当前，我国的房价涨幅比较大，也给人一种幻觉，房地产只涨不跌，这是一种危险信号。
利率风险可以看成市场风险的一部分。利率包括存贷利率，存贷利率的变化影响，一般利率与房价呈反向关系
政策风险也可以看成市场风险的一部分，投资房地产可能面临或其他政策限制的风险，如我国未来可能全面实现房产税。
房价的个别风险
因为房价的不可移动性和独一无二性，使得房产都面临一些个别风险，这些风险是环境变化风险、物品品质风险、意外风险。
环境变化风险，是指房地产投资标的的周围环境变差，也包括出现嫌恶设施（电塔、垃圾场、公墓等）、治安恶化或交通瘫痪，房价会下跌。
建筑物品质风险，是指投资标的建筑物品质不良，如发生海沙房、辐射钢筋房等情况时。房价不但会下跌，还会难以脱手出售。
意外风险，是指房地产投资还可能遭受自然灾害或人们意外过失所带来的风险，如地震、火灾、飓风、洪水等带来的灾害损失。不过，此部分风险可由投保房地产保险来转移。


另外我们着重说一下，房地产调控政策的影响这些政策包括限贷政策、限购政策、房地产相关的税收政策。
限贷政策
为强化差别化住房信贷政策，对贷款购房购买第二套住房的家庭，首付比例不低于60%，贷款不低于基准利率的1.1倍，。第三套房无法获得任何贷款。随着时间的推移，为了抑制房价过快的上涨，限贷政策不断加码。
限购政策
国八条中第六条即为限购令，它主要针对一线城市和一些房价上涨过快的40多个重点城市，户籍家庭和常住非户籍家庭只能新购一套商品房，非常住外地家庭不能购房、常住的标准如北京市需要提供5 年、其他城市需提供1、2年的纳税和社保证明，上海市非户籍单身人士限购。
税收政策
税收政策包括营业税、个人所得税、房产税。
营业税
我国自2006年6月1日起，根据建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含五年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含五年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款的余额征收营业税也等同增值税。
个人所得税
2013年2月20日国务院颁布——国五条新政，规定个人转让房屋财产所得，买卖价差所得扣除税费与持有期间房贷利息后，按20%税率缴纳个人所得税，取代以前按卖价1%课税的规定。
房产税
国八条规定了上海市与重庆市2011年2月开始试行购房房产税。征收范围主要针对成交均价高于一定标准的房产，并对一定面积以下的房产免税，如今很多城市已经实施房产税。
以上这些政策对房地产除了资金雄厚的投资者可能对限贷政策的影响不大。但限购政策无论你是什么样的人群，影响最大。个人所得税和营业税费调控政策主要针对的是5年以以内投机买卖房地产赚差价的投机者。调控的结果使得短期投资者的税负成本提高，只能被迫改卖为租，等待5年到期，导致短期供给的减少。而房产税试点政策只针对豪宅征税，效果有限。但若未来全面扩大房产税征收范围，将提高房地产的持有成本，从而起到投资需求和房价的作用。


当前中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济部署。会议上再一次强化一个概念——房子是用来住的不是用来炒的，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。拉动经济增长的三大马车、消费、进出口，投资。其中投资在此之前很多个人投资者、金融投资机构甚至政府投资的主方向就是房产和地产。房市更是一个政策市，因为房子承载着的不只是财富增值的工具，不应该过于体现它的投资属性，更重要的是体现它的消费属性，即是房子是用来住的，因为有千千万万的人因为房价疯狂上涨，买不起房子，居无定所，这是一项民生工程。未来很多人不必过于担心房价再会往上飙了，相反由于政策的打击未来可能会下跌，房价始终会回归合理的价值价格区间。投资房地产的市场情绪有所减缓。这是构成房价不可继续上涨的内部因素以及政策环境。


房地产的分类
房地产有很多种分类方法，我们可以按照下列三个维度，对房地产商品进行分类：按用途划分，按竣工期限划分，按档次划分。
按用途主要分为居住类地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产以及综合房地产。
按竣工期限分为期房（正在建造为完工的房）、现房、二手房，其中期房和现房属于新房交易，成本相对于期房来说较高一些。二手房考虑折旧后，价位较现房低，有讨价还价的空间。现房的优点是先期购买可挑好位置，房价上涨时可用期房锁定房价。缺点是未必如期完工，完工后品质难以保证，交房无房租缴贷款，注意事项，开发商的经营资格，交房时检验是否与购买合同是否相符。现房的优点是看起来直观，买后即可直接出租来缴贷款，缺点是好位置在期房阶段被挑走了，选择余地少，注意事项看地段，配套设施与户型是否有利于出租。二手房优点是看起来直观，周边环境较成熟，可供选择的标的多，缺点是贷款成数较低，买卖多由中介，需支付中介费；注意事项是房屋的保养情况，附近住户的水平，是否可承续租约。
按档次可分为
居住类的房产按照档次划分可分为普通住宅、高档住宅和别墅，优缺点这里就不做介绍了。


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