5种情况下的房产为夫妻一方个人财产

蒋秋枫

离婚诉讼中，夫妻一方名下房子要不要分割？最简单判断房子是否是夫妻共同财产方法就是“排除法”，即排除房产是夫妻一方个人财产，就可推定为夫妻共同财产。运用“排除法”进行法律推理的法律基础在于“谁主张、谁举证”的诉讼规则。那么，在离婚诉讼中哪些房产可以认定为夫妻一方的个人财产呢？


1、一方的婚前房产
所谓婚前房产，有两种情况：
其一，婚前即取得产权证，而且产证只登记在夫妻一方名下的房产；
其二，房屋产权证登记在一方名下，产证的取得时间是在婚后，但房屋买卖合同签订于结婚之前，而且购房款全部由一方出资，配偶始终没有参与购房的。
例外情况：
下面这种情况，即使是婚前取得房屋产权证且产证也仅登记在夫妻一方名下，房产也有可能会认定为夫妻共同财产：
如婚前购房时购房款是双方共同支付的，且具有共同购房共同所有的主观故意，但碍于购房政策只登记在夫妻一方名下，这种情况下的房产应按照夫妻共同财产处理。区分此种情况下房产是夫妻共同财产还是婚前个人财产的不容忽视的因素是双方办理房产登记时的真实意思表示。根据上海高院的司法指导意见，若另一方有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理，其按揭贷款债务为共同债务。
2、遗嘱继承或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产
民法典

第一千零六十三条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
……
（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；
……

切记，法定继承的房产是夫妻共同财产。
3、夫妻婚内财产协议约定只归夫妻一方所有的房产

民法典
第一千零六十五条  男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。

由此，夫妻双方签订婚内财产协议，只要协议合法有效，那么该协议确定只归夫妻一方所有的房产为其个人房产。
杨欣律师提醒夫妻针对房产签订婚内财产协议，房产登记情况应当与婚内财产协议的约定相一致，否则可能存在较大的法律风险。因为房产是不动产，不动产权利的变更一般以登记为准。
4、父母全额出资为自己子女一方购买的房产且该房产登记在自己子女一人名下

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）
第二十九条当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

上海高院曾出台司法指导意见认为：实践中，对于夫妻婚后，父母出资购买房屋，产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有；若产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能提供父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般以认定为向双方赠与为妥，该部分出资宜认定为夫妻共同所有。
5、婚后用个人财产购买的房产
个人财产形态上的变化，不会改变财产的性质。但如果之后又把购置的房产再卖出，其收益的部分应认定为夫妻共同财产。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）
第二十五条婚姻关系存续期间，下列财产属于民法典第一千零六十二条规定的“其他应当归共同所有的财产”：
（一）一方以个人财产投资取得的收益；
......

喂喂士武

呵呵，低调，低调！