所买房产过户前被查封，如何解除查封

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买房后，一般来讲签合同付款后，房产过户至购房人名下，没有什么问题。但如果在签合同后，已经支付部分乃至全部款项，卖方名下房产却被法院查封，此时购房人除了郁闷外，还能怎么办？

此时，面临两种权益的对抗，一方面是卖方债权人的债权，另一方面是购房人的物权期待权。这俩权益，孰优孰劣，是法院面临的难题，也是作为购房者应当着重了解的法律知识。


经过一些案例的摸索，我们总结了一些思路，也即在何种情况下，物权期待权能够打破查封，最终拿到房产。让购房人做到有的放矢。


用到的诉讼程序是“执行异议之诉”。本期我们先讲解下商品房消费者如何保障权益。

一、商品房消费者（也即从房产开发商处购房房屋自住，目前二手房买卖，不在此范围内）如何维权


1、当房产消费者购买的房子被查封，首先向查封法院提出执行异议，因法院只是程序性审核，大概率被裁定驳回，此时在15日内要提起执行异议之诉；


2、执行异议之诉中，如何才能解除查封呢，条件是什么？

2.1 在人民法院查封之前，需要已经签订合法有效的书面买卖合同；

2.2所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

什么是“名下无其他用于居住的房屋”呢？可以理解为在案涉房屋同一地级市或者县级市范围内购房者名下没有用于居住的房屋。购房者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，也可视为满足条件。

2.3已支付的价款超过合同约定总价款的50%。

如果支付到了45%，难道就一棍子打死吗？非也。如果商品房消费者支付的价款接近于50%，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，视为满足条件。

二、商品房消费者的权益优先性问题


1、如果查封房产开发商的申请人是普通债权人（比如开发商欠付货款，对方查封房产），商品房消费者的物权期待权优先，也就是可以排除查封；

2、如果查封房产开发商的申请人是抵押权人（比如开发商将房产抵押给了债权人，对方查封房产），商品房消费者的物权期待权优先，也就是可以排除查封；

3、如果查封房产开发商的申请人是建设工程价款优先受偿权人（比如施工方查封了房产），商品房消费者的物权期待权优先，也就是可以排除查封。

故而，做一个公式就是：商品房消费者的物权期待权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞普通金钱债权。这也体现了法律对于购房者生存权的优待。

下一篇文章，我们将分析非商品房消费者之维权路径。

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徐鸿鹏律师，北京市隆安（深圳）律师事务所合伙人，原就职于北京市某检察院反贪污贿赂局。深圳市律师协会职务犯罪辩护委员会委员，北京市隆安（深圳）律师事务所融资租赁与供应链金融专委会副主任。专注于商事争议解决、企业法律顾问、企业刑事合规及风险应对，并承接处理大量相关案件。我们习惯于从商事、刑事角度，甄别企业风险，实现企业与律师的共同进步！法律咨询电话/微信：13691688640。

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