深圳房产：新深圳人买南山，老深圳人买福田，罗湖被遗忘 ...

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问：九叔你好，本人有2套小房，南山豪方花园二房无贷款，福田景田景尚雅苑一房尚欠贷大概100万，均出租，小孩上福外初中在附近租房住。能投款项约1000w，现月入2w，想最终置换成2套房：一套大3房或小4房主居家兼投资（最好近小孩学校），另投资一套房，以实现投住分离。不知该如何升级置换？能否有好的推荐？谢谢！
答：你好，接触买卖久了，就发现一个现象，龙华业主换房一般换到福田，宝安业主一般换到南山，龙岗业主一般换到福田或者南山。 现在的福田CBD、后海总部、车公庙、科技园和正在发展中的深圳湾总部基地、留仙洞总部基地、前海也都主要集中在福田南山，刚需可以坐半个小时到一个半小时通勤上班，但当工作几年后会有换房的打算，产业也集中福田、南山、光明，关外短时间内无法弥补医疗和教育的差距，所以换房的方向是关外往关内跑，工作远的往工作近一点跑，差的学校换好学校，这些资源都集中在在关内。
所以预算1000万以上我的建议都是直接南山，最终的城市中心依然会是福田-南山-前海这条线，其他新中心无论如何也无法撼动的地位，最贵的地段是南山，最稀缺的是海景资源也在南山，以后最好的地方仍然是深圳湾，也是换房的终极目标。如果生活半径在福田，终极职业板块就应该选在香蜜湖。 科技南片区可以关注； 南二外本部比较旧； 半岛城邦一期 后海公馆、澳城花园。 以上提到的盘，不会跑输。 买房的核心是增加总资产+合理的负债 买房投资有两种打法 1.套操作（各种“黑科技”增加总资产） 2.房子越换越好（总价 地段 不停的优化） 3.后看的是总资产，风险在于月供。 终极改善自住+刚需低价潜力盘投资，是最好的资产组合拳。
问：九叔 您好！我想请教你三个问题 1，如果我们现在买进尚峰的三房 五年后用华浩源74平的三房换深中学位。尚峰自住 华浩源能赶得上鹏公馆的25平单间涨幅吗？2，深中的25平单间 395万 月供8000 可以收租金3600/月 九年后才用学位 这么长的持有时间有风险不 涨幅能不能涨过利息 还是您有没有更好的建议。3，就我们现在一个在坂田上班 一个在罗湖上班 未来可以考虑全部去南山 宝安 上班。九年后小孩用初中 手头350万 月供一万 首期五成 九叔您有什么更好的方案推荐吗？
答：你好。1、鹏公馆主要是深中的溢价，学区房；华浩源，刚需上车盘；两者没有可比性。鹏公馆如果学区政策变化，成绩下滑，房价也会跟着下降。鹏公馆小户型供应量大，缺少竞争力，我认为不怎么值钱。2、离用学位还有很久，不建议现在买，风险比较大。



问：九叔你好 请问龙华的高峰学校九年制怎么样，好像成绩挺稳定的，值得投资吗？那边次新小区七万左右。
答：高峰没有被追捧，第一，没有好“爸爸”，名校集团化的浪潮下，没有名校冠名。第二，招不足，租民房就可以上学，所以大家怀疑水分很高，全靠点招。随着新楼盘以及新业主的进入，生源会逐渐向好，现在高峰没有学位溢价，产品又不错，如果成绩一直这么稳定，那就是锦上添花，再不济也有带花园次新+地铁+三房兜底。
问：九叔你好，年后我打算买一套螺岭的学区房给小孩读书用，在众多学区盘中筛选了次新的凤凰印象，有小区花园的金城华庭和环岛丽园的二房，主要目的是读书加自住，过5 6年打算卖掉。想问从升值角度看，这3个盘哪个更好？如果都不合适，麻烦您推荐个该学区的盘，谢谢！
答：你好，这3个盘对比，流通性排序： 凤凰印象>金城华庭>环岛丽园 另外京基东方颐园也可以考虑
问：九叔，你觉得深圳这个波涨的原因是什么？经济那么差，会不会坐过山车了？
答：这个问题好，深圳这波涨，无关经济好坏，有三个原因。 一是深圳三年没涨了。 二是全国都不涨了，但资金需要出口，天时地利人和，深圳被选中了。 三是资金从上往下走过一轮之后，自下而上的新一轮置换又开始了，没有比深圳更适合置换的一线了。

德隆特韦斯特

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