房产观察：西红门的房子究竟有那么好吗？

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在房产中介口中，西红门是全北京新房市场最火热的区域。
     西红门位于北京南四环外，京开高速、地铁4号线、南侧五环路穿过。近年来西红门区域新开的楼盘全是在京开高速以东。而这个区域并不被人看好，因为西红门的配套基本都在京开高速以西，“东侧荒芜”是北京大多数的印象。


      然而该区域的新楼盘并不少有：橡树湾、御璟星城、熙红印、熙悦宸著，4个项目。其中熙红印、熙悦宸著，只剩余少量房源，最低成交价58500元；橡树湾、御璟星城是今年开盘的，房源相对充足！均价62000元，最低成交价59000元。
西红门的楼盘真的如中介口中所说的：市场异常火爆吗？


单日成交7套，最高单日成交15套
这些新房，都位于京开高速以东区域，属于后规划、后发展的区域。
然而中介形容该区域新房成交异常火爆！真的这样吗？
决定市场预期的，是对房价的预判，决定房价的是人口！
那么是什么决定该区域的人口、将来会达到了一定量而影响该区的房价呢？
我们先看看西红门区域的规划：


     从交通上看，西红门是位于四环外，靠近五环。该区域虽有地铁4号线经过，但无论是去西红门站还是新宫站都要两公里以上。
    传统意义上的4号线。高米店、枣园区域，因为地铁通行比较方便，人口相对集中，还是获得了很多4号线地铁沿线，如西城区，海淀区的人的青睐。目前，高米店和枣园，像样的的二手房房价是5万8到6万2。五环内的房价却比五环外的房价低。
    按照开发商拿地前，会预先知道ZF的规划方向的逻辑，那么无论是龙湖、新城、中建、华润这些央企、还是本地的兴，开放商在该地区拿地前，必定是得到了政府的区域规划的消息。
    就在2022年8月份。由ZF官宣：19号线地铁延长线确定南延至西红门东站，并继续一路向南进入大兴腹地；教育方面，引进北京四中、黄城根小学落户西红门东区！
     地铁直通西城海淀，引进优质教育两项利好的加持下，该区域的房价仍然保持在65000以内，便形成巨大的优势！环绕北京五环一圈你就会发现，这里南四环南五环的房价是最低最低的。
对比五环内别的区域的房价：
西四环新房房价在75000至85000之间；
东四环至五环房价在8万之间，偏僻一点的朝阳王四营房价也在六万五以上；
北五环更不用说，没有新房，二手房价格也都在8万以上。
于是便有了销售口中的火爆：
     的确，19号线地铁可以直达金融街太平桥地铁站，对该区域庞大的购房人群来说，确实是不二选择！既有地铁通勤，又有优质学校，2000米范围内山姆会员店、荟聚广场。能够同时在地铁、学校、商业配套上向西红门新房发起挑战的，还有谁？
下图是某网站统计的9月份北京市新房网签数量排名，西红门板块的橡树湾名列第一：
《橡树湾》剩余房源及价格：
两居室，76㎡、468万
三居室，89㎡、540万
三居室，95㎡、560万
三居室，107㎡、630万
四居室，122㎡、750万；
《御璟星城》剩余房源及价格：
三居室，85㎡、540万
三居室，98㎡、600万
三居室，117㎡、730万
四居室，137㎡、880万、


  除了这两个楼盘，南四环南五环区域，还有可选的新房就是4号线清源路地铁站的《星光城》，单价5万左右，两居室首付130万起地铁旁两居室。南北通透的两居室户型在五环附近能做到130W首付，也是很有竞争力的。需要了解那个楼盘G注留Y,都会一一回复。
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