房产新周期拐点来了，哪类产品先起势？

小小小小羽

2022年末，房地产市场正迎来转折性大变化。

上周五，伴随中央金融救市16条以及防控优化20条发布，楼市、股市同期迎来利好。

一批房企股票大涨，同时烟台发布了15条稳定房地产市场意见，涉及实施阶段性购房契税补贴、推行二手房“带押过户”登记模式、推行货币化安置等意见。

从防疫优化到金融政策再到烟台楼市新政，这些政策之间显然有着密切联系。

高层信号给出方向，金融政策拿出实际支持，各城市因城施策。

这一次，地产大拐点真的要来了？

从大环境看确实如此，但（但后面的内容更重要）：千万要选预期值高的项目。



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楼市分化仍将持续

即使楼市回温真的到来，烟台市场也将持续剧烈分化。

这是因为市场“存量过剩”的情况会持续存在，当然这里“存量”指的是这一轮市场调整期内，已经被购房者“抛弃”的那部分项目。

即使市场逐步回温，也不会出现所有项目都迎来价值提升的情况。

接下来的市场就是有些项目依旧难出手，有些项目必然会顺势而起。

基于此我们可以做几个大胆判断：

1、楼市已经来到周期底部，最早明年上半年就会开启新一轮地产和经济周期。
2、和之前楼市经验都不同，下一轮周期特征不是普涨。
3、在整体市场回温大趋势下，有一些板块、有一些类型的房子未来价值还很高。

这就像A股，虽然多年来大盘总是在3000点附近徘徊。看似没什么涨幅，但一些优质股票依然涨幅很大，市场是保持动态平衡。

我们要做的，就是找出动态中上升的那部分。

于股市而言或许很难，因为存在太多影响因素且一般人难以判断市场大趋势。

但楼市相对简单，因为在这一轮市场调整期内购房者基本认知到了哪类项目值得选、哪类项目具有价值提升属性。

而且市场已经淘汰了一批实力不足的品牌和项目，所以接下来要做的就是认准三个关键词：

稀缺性高、使用价值高、概念领先。

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未来市场核心逻辑

不论哪类地产项目，其本质上就是对一定资源的占有。

表现是对自然景观、生态资源、配套资源以及文化资源等的占有。核心在于现代人对稀缺产品、土地价值、生活方式、价值布局理念的变化。

所以稀缺永远是楼市第一关键词，因为稀缺就代表贵、涨、坚挺。

很简单的道理，从通胀来看，只有稀缺商品的价值才具有持续上涨的基础。供应太多、不稀缺的东西，再通胀也不会涨。

这就像很多人收藏奢侈品级的包包、手表等，从另一方面看也是进行价值投资。

而使用价值则代表项目的更多可能性，有的项目只适合居住，但有的项目兼具了价值布局、出租等等用途。

虽然我们讲楼市大趋势是房住不炒，但要明白的一点是并非所有项目都具有“炒”的价值。

相反，真正使用价值广泛具有“可炒”价值的项目，在当下市场反而更受关注。

由此就引申出概念领先这个关键词。

近一年来我们发现很多房企都在做创新，明显的户型升级、园林升级、形态升级等等……

当市场主旋律从高周转走到产品力，很明显市场沉下心来做项目的开发者变多了，也带来了很多新概念。

市场能够有这样的变化，在于购房者的居住需求、对全新生活方式的追求、对更新理念产品的预期在提升。

因此概念领先当下已然是刚需，普通住宅需要迭代的居住理念，也需要市场持续推出引领行业升级的新项目。

只有认准稀缺性高、使用价值高、概念领先这三个关键词，才能抓准未来市场的核心。

能够同时具备这三种价值的项目，未来预期值会很高。

一个典型案例是2022年莱山市场迎来的新概念项目：铂悦缤纷。



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关于新时代的预期

铂悦缤纷定位是商业及住宅式loft，仅这个概念就很吸引人。

所谓住宅式loft指项目具有住宅与loft的双重优势，具体到铂悦缤纷而言，其产品除了loft的双层空间，更具备民水民电、暖气燃气入户以及南北通透等住宅项目优势。

之前市场对loft的很多固有偏见，就在于民水民电以及燃气这些配置跟不上，导致居住成本普遍偏高，而且loft项目的优势没有被完全开发。

实际上loft并没有我们想象的那么简单，不能“简单粗暴”地将Loft与公寓划上等号，或者认为loft只有楼上自住+楼下办公这种简单开发模式。

随着居住理念迭代以及社会思潮更新，当下loft更深受以艺术家为首的一大批自由职业者以及民宿开发者、创业公司等青睐。

尤其在一线城市，很多loft项目已然成为流行的“时尚单品”。

因此住宅属性叠加实际上更拓宽了loft的使用场景，可以展现开放式空间的审美趣味，探索一种新的生活方式。

除此之外，铂悦缤纷还引进了戴斯酒店物业合作，首创烟台酒店式物业管理。

项目配置智能化管理系统，可视对讲、楼宇门禁、车辆管理等系统，还有电子巡更系统、红外巡更系统……提供全方位 24 小时管家式服务。

当我们把铂悦缤纷的价值属性进行梳理，会发现与稀缺性高、使用价值高、概念领先这三个关键词十分契合。

不论住宅式loft的稀缺属性，还是多层空间带来的使用价值，亦或整体项目的可想象空间，都体现了市场新概念的价值。

这是一个整合了居住价值与使用价值，提出对城市地产新定义的项目。

由铂悦缤纷的综合价值，我们可以预想一下未来市场的取向。

当新一轮地产周期来临，首先释放的会是压抑已久的居住需求，随之而来的必然是对新概念项目的诉求。

因为在不短不长的市场调整期内，很多人对生活、对工作、对社交的需求已然发生变化。

类似铂悦缤纷的项目满足了市场非标化的需求，展示出独一无二的使用价值。

当房产新周期到来，这种价值将更加被认可。

一片大深林

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