房产干货｜夫妻英国购房，这些点让你丢掉房产权！

严紫阳

//  夫妻购房很头疼？ //
作为投资最热门的国家，英国的购房系统规则制定经常使人头疼，很多投资人来英国购房都会问及有关联名买房的问题：
“我可以和我的子女一起在英国买房吗？”
“我可以和我的父母一起在英国买房吗？”
“我可以和朋友联名在英国买房吗？”
“英国联名买房需要注意些什么？”
“在英国共同买房用哪种所有权形式好？”
“Joint tenants 和 Tenants in common有什么区别？”


英国共同联名买房的所有权形式
房者选择与他人一起联名购买物业，则必须在购房前确定共同所有权类型。
主要分为：“联权共有 (Joint Tenancy) ” 或 “分权共有 (Tenancy in Common) ” 来作为他们的共同所有权。
选择所有权类型非常重要，它会影响购房者未来的财产的处理方式。也就是说，如果购房者未来与共同所有者的关系破裂或其中一个所有者去世，那么他们的财产将按照他们事先选择的所有权类型进行处理。
什么是联权共有 (Joint Tenancy)？
如果房产在两个或以上人名下，各方对整个物业享有平等的权利。以两方拥有产权的情况说明：
– 如果其中一方去世，该物业会自动转到另一方名下
– 其中任何一方不能在以遗嘱的形式把物业所有权留给别人
– 其中一方只能在另一方同意的情况下出售或重新贷款该物业
什么是分权共有 (Tenancy in Common) ?
以两方拥有产权的情况说明：
– 双方可以拥有该物业不同比例份额的所有权
– 其中一方可以以遗嘱形式把相应份额的所有权留给其他指定人
– 其中一方可以反对另一方在没有同意的情况下出售或重新贷款相应份额的所有权


二者的区别/


房产共有权的形式不同，完全决定房产出售或者其他转让的方式。对于Joint tenancy来说，如果房产要转让的话，必须是全部份额的转让，也就是说房产共有的双方都必须同意才可以，一厢情愿绝对是不行的。
这也就是为什么在这类房屋的转让过程中，共有者都必须在合同上签字。但是对于Tenancy in common来说，情况就完全不同了。它允许共有者的一方在不经过另外一方同意的情况下，转让自己在房产中所拥有的份额。如果一个人在房产中持有10%的所有权，那么他有权把自己的股份转让给其他人。
也是出于相似的原因，英国的法律规定，对于Joint tenancy来说，一方在去世之后，房产的所有权全部转为另外一方所有。这一点是遗嘱所不能改变的。因此，如果一个人想通过遗嘱把自己在Joint tenancy的房产中的份额留给另外一个人的话，唯一的办法就是需要先把房产的Joint tenancy转变成Tenancy in common，否则自己所做的遗嘱将会是无效的。


选择联权共有 (Joint Tenancy) 注意什么？
在联权共有 (Joint Tenancy) 下，每个物业所有人都拥有该房產百分之一百的掌控权，而不是量化的份额。
联权共有 (Joint Tenancy) 是两种选择中比较简单的一种，因为它不需要确切地计算出每个合伙人对房款的贡献程度，而只是将它们共同分配给所有人。
权共有 (Joint Tenancy) 对亲子关系的购房者们来说，是一种很常见的形式。对父母而言，他们希望在自己过世后，将自己的遗产留给子女。因为在英国大多情况下，父母和子女联名购房可以帮助家庭合理避税。
对夫妻而言，特别是对亚洲夫妻而言，共同买房更多是意味着一种承诺。因为一旦一方离世，另一方和子女也可以在同一个房子中正常生活，不受其他不确定因素的干扰。
对新婚夫妻而言，如果夫妻在选择联权共有 (Joint Tenancy) 在英国联名买房后，当他们中任何一个人去世之前离婚或关系破裂了，那么以下将会是常见的情况：
离异的夫妻可能会选择双方都搬出房屋，并将该物业出售。这是最简单和常见的方式。在这种情况下，卖房所得的收益通常按照各50%来分配。
在分居的情况下，其中一方可能会对各50%的分配方式提出异议。他们可能会觉得自己比另一方对财产的贡献更大。这种情况可以自行协调，或在法庭上对此提出异议。
如果其中一方选择留在该物业中，不愿意搬走，可以通过双方协调买下另一方的物业所有权，然后继续居住在该物业中。
如果双方都想保留该财产，都不愿意搬出，找不到解决方案，那么双方可能将对簿公堂了。


选择分权共有 (Tenancy in Common) 应该注意什么？
分权共有 (Tenancy in Common) 常用于朋友、合伙人、非直系亲属、二婚的夫妻或者未婚的情侣关系中。
Tenancy in Common的特点则是每一方都可持有不同份额，以买房金流来源相对应。比如A、B、C三人选择分权共有的形式分别出资40%，30%和30%买房，那么A、B、C三人所拥有的产权分别为40%，30%和30%。如果其中一方死亡，该所有人的房产并不会移交给其他产权人，并且死亡方在生前可以立遗嘱选择自己所拥有部分的财产继承归属，但是没有权利卖其他产权人的财产。


二婚夫妻在英国联名买房应该选择分权共有 (Tenancy in Common) 还是联权共有 (Joint Tenancy) 呢？
根据每个家庭不同的情况，有些二婚夫妻选择联权共有 (Joint Tenancy)，有些会选择分权共有 (Tenancy in Common) 的方式。
但分权共有 (Tenancy in Common) 的方式，对于原本就有子再婚夫妻来说很常见。
因为采用分权共有 (Tenancy in Common) 的双方都有权指定继承人。特别是一些不打算不再生小孩的二婚夫妻，他们可能会更希望将自己财产的份额，可以分别继承给各自原有的孩子。而分权共有的方式正好可以满足再婚夫妇的这项诉求。
分权共有 (Tenancy in Common) 的好处是，它可以使物业所有人们拥有财产的更加清晰的份额，并且可以让他们在离世后将其财产留给他们指定的受益人。
总的来说，无论是“联权共有 (Joint Tenancy) ” 或 “分权共有 (Tenancy in Common) ”，它们都各有各的优点和缺点。需要根据购房者自身的情况而定。
在了解英国共同买房的所有权形式后，相信您已经对这两种形式有所了解。在这里海瑞万仕 (IREIS) 想借此提醒投资者们，房产投资需做好全面市场考察和了解当地法律法规。希望投资人们可以根据自己的情况来判断，以免陷入误区。

石必成

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