突然多出68万税费！只因房产交易前少了这一步…

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转眼2022最后一个节假日已经过去，金九银十已经接近尾声。

但可别小看这个尾巴。
节前官方就相继投射好几枚深水炸弹。发布降利率、二手房“带押过户”、换房减税、区域人才政策放宽等鼓励政策，果不其然，二手楼市回暖效果肉眼可见，活跃度还好于新房。

今年“十一”期间，贝壳50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。
看房活跃度也有所提高。贝壳50城二手房日均带看客户量同比增长7%，最高有城市带看客户量同比增长超过50%。

△以上数据来源贝壳研究院


BUT…房子作为巨额奢侈品，交易环节任何一个卡点出现意外可能都会造成惨重的损失：

• 外地房贷影响了购房资质？
  
• 算错公积金，商贷就能多背高额利息？
  
• 社保断交、补缴无效，后知后觉？
  
  
• 莫名其妙多出的契税怎么算？
  

今天，链链整理了几个交易前风险案例，希望前车之覆轨，可以成为后车之明鉴。

一
产权不明
交易双方要多掏68万税
2021年，业主林女士出售市值430万的房子，刚签完约就被告知，这个物业少算了68万元的个税，买卖双方都无法承担，交易只能中断……
那么，为什么会多出这68万税呢？
原来，在签署交易合同时，业主因房产证抵押在银行，某房产经纪仅凭业主放盘时一张房产证旧图片完成了签约。
该经纪人没有提前核实清楚业客方的资料和产权情况。一直到网签前，才发现此房权属来源为赠与，而且业主配偶名下也有其它住房，个人唯一但非家庭唯一，故需交20%的个人所得税，扣减成本后个税金额高达68万元。

二
无购房资质
买家10万定金打水漂

2022年4月，李女士通过某房产经纪购买了一套位于广州某中心城区的二手物业。网签时李女士将定金10万元交付给业主。
过户当天，房管局工作人员表示买家竟不具备购房资格，无法办理过户手续。
原来，李女士自2017年10月起，有连续7个月的断缴记录。虽然已经补缴，但仍不符合现行广州购房条件：

非广州市户籍居民家庭连续缴满5年个税或社保(购房之日前起计算，允许不超过3个月断缴或补缴)，限购1套。

在此之前，该经纪人因专业能力不足，没有发现买家社保记录有纰漏、无购房资质，导致业客双方交易被迫终止、造成不可逆的后果。



三
经纪人估错贷款
多出26万商贷+8万利息！
方先生通过某房产经纪成交一套物业，根据客户的缴存基数及年龄计算，该经纪人表示方先生可以贷60万的公积金。签约后，公积金中心批复只能贷34万22年。
这意味着他要增加26万的商业贷款+8万元利息！
方先生对此十分不满，不仅致电热线投诉，还到经纪人所在门店静坐抗议，甚至半夜张贴“黑心中介还我血汗钱”的标语。客户虽有讨回部分赔偿，但最初买房的喜悦感已经荡然无存。
问题出在哪？为什么经纪人的预估贷款额度和公积金中心批复的结果相差那么大呢？事实上，单位缴存职工的公积金贷款额度计算公式为：
账户余额*8+月缴存额*到退休年龄月数
△公式来源于广州住房公积金管理中心8月发布
该房产经纪对交易常识不熟悉，错将缴存基数计为月缴存额。

四
经纪人日常小疏漏  
可能让购房者掏空家底
像上文剖的三个案例，起因都只是交易前不专业的经纪人日常作业中的小疏漏，但反映到房产场景中，后果就会被放大无数倍，重则掏空购房者家底。
归根结底，一个人一辈子可能才买一次房子，这么庞大的资产交易，遇到一次风险、上一次当、吃一次亏，就玩完了。就像：

• 为什么要给汽车上保险？
  
• 为什么汽车一定要有个备用轮胎？
  
• 为什么要在房子里放上灭火器？
  
• 为什么梅雨季出门要带把伞？
  

正是太多人淋过雨，才能看出安全有保障的可贵。房产交易，还是需要一个正规品牌出身、高学历高专业的房产经纪人在当中监督流程、保障交易安全、有备无患。

五
广州链家的保险栓  
从交易前就上了
房产经纪行业服务品质的关键在于服务者本身——房产经纪人。广州链家为客户安装的保险栓就是培养绝对高质素的经纪人团队。
1、明确经纪人的标准化
房产经纪行业长期服务标准缺失，客户口碑不佳。出道7年、承载链家品牌20年的厚重历史，广州链家深知行业和消费者痛点所在，基于多年的行业经验和客户洞察，并结合内部的管理要求于2021年提炼出房产经纪行业首个真正意义上的服务规范——“绿金服务标准”。
它包含了15条准则和70多条细则，涵盖房产交易签前、签中、签后全流程经纪人的作业规范和服务要求，为客户提供了衡量好服务的标准。



例如，广州链家从2021年6月开始统一启用的《售前信息核实表》，这一安全工具已加入经纪人作业规范流程，由经纪人定期向业主和买家核实跟进关于产权、购房资质、贷款、税费等一应信息，目前已经优化更迭到3.0版本，可尽可能规避上文提及的常见风险。






2、30124客诉响应承诺
房产交易周期长、流程复杂，客诉解决能力是消费者普遍关注的问题，广州链家推出“30124”客诉响应承诺，以解决客户投诉处理时效，提升客户的服务满意度。
“30124”即客户投诉后在30分钟内响应（触发短信告知），12小时内给到解决方案，24小时内实现90%以上客诉结案率，帮助客户及时解决燃眉之急、挽回损失。



3、建立经纪人专业化培训机制
作为房产经纪行业的先进力量，广州链家全面提高行业准入门槛，目前招收经纪人高学历率已达到80%。
从入职开始，广州链家还为经纪人搭建了针对各个成长阶段的培训项目，比如新人训、衔接训、各序列在岗培训、大区训、以及号称“链家高考”的搏学大考等一套经纪人专业化培训机制帮助经纪人实现专业化蜕变，加速职业发展。




六
说在最后
在广州链家看来，客户和经纪人不是套路和被套路的关系、不是零和博弈此消彼长的敌对关系，而是提问问题和解决问题、协同完成同一个目标的关系。

有广州链家在，你更美好的家并不遥远！

落蕊重芳

我也是坐沙发的