上海2022年第七批新房选择（下）

admin

先上预测结果



——以上为个人臆测，不背书，不做任何承诺。
申城涛哥：上海2022年第七批新房选择（上）
申城涛哥：上海2022年第七批新房选择（中）
不同的人，资金情况和积分情况各不相同，可以选择的策略也完全不同。
5.各价位的常规选择（1200以下）

5.1 1000-1200

总价在1000-1200万的，本次值得关注的一共有十六个楼盘：品尊国际、天元府、苏河玺、鸿印里、静安天悦、市北华庭、中企云萃森林、尚海悦庭、古美华庭、天樾园和、皇都花园、上海长滩振东苑、蟠龙府、中铁虹桥逸都、虹桥璀璨时代、上海华府天地联排。
上海华府天地地理位置又偏、又没有地铁、还是别墅，不算是主流的选择，就不多讲了。
其他的还是很值得介绍的。
●尚海悦庭


——尚海悦庭示意图
前两年汇成南街里开盘的时候，上汇实验还未招生，很多人是为了学区去的。

结果学区没了，整个市场行情也变了。
现在的尚海悦庭，是不可能有这样的热度的。
长桥要说缺点，就是整体界面有点差，老破小扎堆。
要说优势，就是在徐汇难得的新房，旁边又是规划中的机器人小镇。
自住还是不错的选择。
而且这次分数不算高。
能够在徐汇外环内新房上车，其实还不错了。
●蟠龙府


——蟠龙府效果图
蟠龙府还是不错的，距离蟠龙天地2公里，配套几乎一样。
又是有80的二房和100的三房，在总价上无可挑剔。
由于这一次大虹桥新盘扎堆厮杀，很可能分数会跌到65分以下。
无论是地段、规划、面积、总价、分数都无可挑剔。
如果有机会认筹，还是很值得的。
●中铁虹桥逸都


——中铁虹桥逸都示意图
中铁虹桥逸都离蟠龙府、蟠龙府二期非常近。
不是互为竞品，直接就是马路对过的竞品。
而中铁离地铁比蟠龙府更远一些，南边又是沪青平公路。
缺点总是有的。
但是确实在西虹桥核心区，地理位置不差。
由于多重竞争的原因，中铁分数很可能不会很高。
有兴趣的可以多加关注。
●虹桥璀璨时代


——虹桥璀璨时代示意图
虹桥璀璨时代就在西虹桥核心区，旁边是久事西郊的别墅，往北对面就是国家会展中心。
地理位置绝对没问题。
缺点是什么，离地铁有点远。
徐泾东站本来从地铁走出来距离就远。
而虹桥璀璨时代走到地铁站，将近1.5公里。
而众所周知，整个虹桥核心区和西虹桥地区，是不允许共享单车的。
虽然位置很好，但是如果考虑地铁交通，其实不算很方便。
当然，如果是开车就完全不是问题。
●上海长滩振东苑


——上海长滩振东苑示意图
振东苑的户型，相比前三期，总算有所改善。

当然，改善以后，还是一副卵样。依然是南北通都不能保证。
相比一二期，还少了一个宝山实验小学的学区。
户型又大，地理位置其实也偏。
其实是有点鸡肋的。
除了生活工作在吴淞的宝山人，其他人其实不用太过关注。
5.2 800-1000

总价在800-1000万的，本次值得关注的一共有二十个楼盘，也可以算是空前绝后了。
这些楼盘是：尚海悦庭、苏河玺、大华峯荟、中企云萃森林、森兰壹公馆、横沔玖境、阳明花园广场、天樾园和、皇都花园、颛桥紫薇花园、缦玥华庭、公园1872、蟠龙府、蟠龙府二期、中铁虹桥逸都、虹桥璀璨时代、招商虹桥公馆三期、上海长滩振东苑、宝莲玖邑、嘉悦云上。
●大华峰荟


——大华峯荟效果图
大华峯荟周边的界面实在一般，都是老破小。
也没有什么学区。
之前苏河望靠着竞争缺失，卖得还算不错。
但大华峯荟这次的对手有点多，而且很强。
又没有什么倒挂。
到最后，能不能触发积分还在两可。
确实没什么分数，想要在中环置业的，可以关注一下。
●横沔玖境


——横沔玖境效果图
横沔玖境周边，现在其实什么都没有。
没有地铁、没有配套。
除了孤零零一个横沔玖境项目，什么都没有。
开车还好，能直接上外环。
配套之类，短期很难改善。
但是，浦东确实可选余地不多。
如果中企云萃森林和缦玥华庭够不上，其实也只能选这里了。
供需失衡，这项目再有弱点，还是卖的掉的。
●阳明花园广场


——阳明花园广场效果图
阳明花园一期，建于1998年。
这么多年过去了，二期三期总算是拿出来卖了。
从外高桥角度而言，阳明花园地理位置还是可以的。
有地铁，小区品质也可以，出行还方便。
但是外高桥本来就是一个内生板块，外来的购房群体本来就不多。
现在靠着六号线，往市区方向还有一些客群。
地理位置还是偏的。
估计分数还是要的，但分数不会太高。
●公园1872


——公园1872效果图
从价格上看，公园1872是有很明显倒挂的。
但是，公园1872的对标小区万科青藤公园的价格，本身就是有水分的。
没有地铁、没有配套，单价7万。
整个紫竹园区的购房者，由于吴泾标杆小区很少，人为推高了价格。
这一期市区竞争都很激烈，吴泾却属于比较冷门的板块。
估计分数不会太高。
如果生活工作在闵行南部，还是很值得考虑的。
●蟠龙府二期


——蟠龙府二期
蟠龙府二期比蟠龙府再远一条马路，但地理位置还是不错的。
距离蟠龙天地2公里多一点，配套几乎一样。
又是有80的二房和100的三房，在总价上无可挑剔。
由于这一次大虹桥新盘扎堆厮杀，很可能分数会跌到65分以下。
无论是地段、规划、面积、总价、分数都无可挑剔。
如果有机会认筹，还是很值得的。
●招商虹桥公馆三期


——招商虹桥公馆三期
名字叫招商虹桥公馆三期，地理位置其实离一二期已经比较远了。
在仁恒西郊东北方向。
正常情况下，既然有明显倒挂，自然购房者就趋之若鹜。
但这一次，大虹桥上的楼盘实在太多了。
在相互挤压的前提下，招商虹桥公馆甚至会低于六十分。
这个分数，这个地段，这个倒挂。
如果分数不高的，是很值得关注的。
●宝莲玖邑


——宝莲玖邑效果图
宝莲玖邑在淞宝地区，位置还在外环内。
但是周边界面么，一塌糊涂。
这个地理位置，又只有一条三号线。
能够吸引来的客户是有限的。
主要还是以淞宝地区的购房者为主。
不过确实分数要求不高。
在三号线沿线上班的。
这个项目其实还是可以看一看的。
●嘉悦云上


——嘉悦云上效果图
嘉悦云上位置其实很好，马陆地铁站不到500米，带一个宋庆龄嘉定实验的学区，总价又不高。
如果不是这次同价位楼盘太多，这个项目本来分数不低的。
还有倒挂。
如果确实预算不高，这个方向通勤又够得上。
嘉悦云上还是很值得关注的。
5.3 600-800万

总价在600-800万的，本次值得关注的楼盘很多，可关注一共有十八个楼盘，也是很罕见的情况。对于这个价位的购房者而言，是很难得可以低价上车的机会。
这次的项目有：尚海悦庭、市北华庭、横沔玖境、东岸观邸、天樾园和、缦玥华庭、公园1872、蟠龙府、蟠龙府二期、中铁虹桥逸都、虹桥璀璨时代、招商虹桥公馆三期、金地虹桥峯汇、宝莲玖邑、熙江岳、大华锦绣四季、嘉悦云上、璀璨湖畔。
顾村的大华锦绣四季和嘉定新城的璀璨湖畔离地铁实在太远了，就不再多加介绍。
●东岸观邸


——东岸观邸效果图
东岸观邸在川沙主城区的东边，现在除了一个川沙中学的高中部，什么都没有。
未来呢，会陆续建住宅和配套，但眼前，确实是什么都没有。
如果确实分数不高，要买新房，工作生活在这个区域。
那这个项目还是有价值的。
只要等得起，未来会慢慢改善。
如果需要现在就生活方便，或者分数比较高的。
就不一定要关注这里了。
●金地虹桥峯汇


——金地虹桥峯汇示意图
金地虹桥峯汇在嘉松中路，可以在虹桥商务区解决通勤和居住。
由于大虹桥多个项目撞车的原因，金地虹桥峯汇的分数可能不是很高。
而这个楼盘是完全的地铁盘，步行500米钟，就可以到达地铁站。
3公里外徐盈路的万科天空之城，现在单价9万，而这个新房单价只有5.2.
而且地铁站上盖的商办也正在施工中。
假如说三年前，新华联悦府作为一个单独的小区，片区还被质疑。
现在周边的界面，是可以有所期待的。
●熙江岳


——熙江岳示意图
熙江岳现在地铁交通不算特别方便。
不过等学车场搬走，马路打通，这里到刘行站其实只有一公里。
还有龙湖天街的配套。
如果分数不高，可以七号线通勤的，这里可以关注一下。
毕竟这次竞争太过激烈。
熙江岳能不能触发积分，现在都两说。
5.4 400-600万

总价在400-600万的，本次值得关注的一共有十一个楼盘：森兰壹公馆、阳明花园广场、东岸观邸、宝莲玖邑、上海长滩振东苑、熙江岳、大华锦绣四季、金地虹桥峯汇、嘉悦云上、璀璨湖畔、嘉荟领峯、恒都云湾。
恒都云湾在松江新城东边，离地铁很远，就不多做介绍了。
●嘉荟领峯


——嘉荟领峯
嘉荟领峯其实是真的有点远了。
都已经到了嘉定老城，优点是嘉闵线在造。
而且还是嘉定实验小学的学区，总价也不高。
如果预算够的上嘉悦云上，尽量还是买嘉悦云上。
确实预算不足，实在没地方买的话，这里勉强还算过得去。
5.5 300-400万

总价在300-400，能够买到还能够兼顾市区通勤的，只有嘉荟领峯和恒都云湾两个项目。
一般情况，如果预算还能往上拉一下，尽量往上拉一下。
如果实在拉不动，二选一的话，嘉荟领峯会比恒都云湾更好一些。
但上限也确实不算很高。
6.结语

对大部分人而言，买房是人生中一件大事。这么大的一笔投资，大部分人一辈子也遇不上几次。即使现在是买新房最好的时机，在购买之前，也应该提前做好规划。高分有高分的买法，低分有低分的选择。毕竟，每一分钱都来之不易。

admin

您好打扰了，预算在1500至2000，能不能给个建议，明年何处有新房呢？

admin

积分如何，理论上全上海各个方向都有合适的

专喷慕洋犬

老哥我上了天安，号不是很好，顶楼，现在特别害怕漏水啥的

后来居士

恭喜，最近几个批次品质最好的小区之一。漏水问题可能性不大。

admin

多谢涛哥，冬冷夏热是避免不了了，只要不漏水都好说，学区也很一般，希望摇号民办能运气好点吧

李全华

七宝实验还行，闵行二梯队

闲鱼

谢谢涛哥，只要别漏水，其他都可以接受，这个品质楼盘应该不大会吧？

admin

应该不会

提魂兽

谢谢了，真感慨，我也算幸运的，8月开始卖房11月就打到新房了，不知道会不会高位站岗，谢谢涛哥了，这几个月给我紧张坏了。