北京楼市：2023年，房价上涨5%？

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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：京爷您好，一些房产大V讲23年北京房价要涨5%，您怎么判断？500多点，是买 三环新城 还是 宋家庄 附近呢？是不是要马上出手呢？
回答：你好，无法精准判断，这跟政策有关。从目前来看，上半年热点区域上涨趋势是确定的，5%左右以上应该问题不大。500多点预算，可以优先考虑三环新城，位置好一些。这种刚需房，现在就可以上车，不用太等。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
2、提问：京爷你好，咨询买车位事宜：东城永定门外新小区，住户：车位配比1：1.1左右，车位定价大概35万上下一个（附近华龙美晟小区链家挂价50万左右），本人短期5年内暂时无使用车位的需求。想咨询在这种新小区车位供需紧平衡、定价略低于周边小区、短期个人无车位需求的情况下，眼下值得买下一个车位以实现未来的保值增值吗？现在不入手一个车位，又担心5年后需要车位难租或买时涨价过快，请京爷指点一下，谢谢！
回答：你好，东西城的车位都挺稀缺的，而且车位配比1：1.1，那车位价值还是有的，而且价格35万，那性价比和安全性没问题，可以购买。你可以看看星球内部资料《北京买房顶级思维》
3、提问：请问，酒仙桥上班，通勤兼顾投资，望京，朝青和酒仙桥选哪里的房比较好，1500内。
回答：你好，这个问题蕴含着几个选筹逻辑：
① 首先，关于板块，这决定着整体房价涨幅的天花板。一个板块的价值往往需要考虑客户群体，客户群体的数量和购买力是最重要的指标。一般来说，好的产业聚集往往能带来大量的需求和购买力，因此往往涨得比较好。这里面，望京聚集着不少高薪产业，需求和购买力都是顶级的，房价往往具有高爆发力；朝青则享受着东部国贸CBD传统高薪产业外溢，涨幅也比较优质；酒仙桥有些产业，但聚集的需求和购买力都弱一些，而且界面比较差，影响升值。因此，望京>朝青>酒仙桥，历史数据也是这样。
② 板块是一方面，小区也非常重要。对于望京，1500万左右，可以考虑保利中央公园、融科橄榄城，这个总价符合小区定位，升值性好，居住也没问题。对于朝青，1500万，可以重点考虑一下润枫水尚，品质和升值性都好。对于酒仙桥，似乎只能重点看看丽都壹号，但这个小区我认为低于1500万更符合小区定位。
建议看看星球内部资料《北京买房看房技巧》《北京各板块/小区历史收益统计与分析》
4、提问：京爷您好，我们现在在丰台有一个小房子，只能卖370万。加上攒的钱，可以凑出550-580万的首付。我们两口子目前的税后收入，每年去除全家开支之后能攒下60-70万左右。孩子2025年上小学，想看看西城或者海淀的房子。但是预算就这些，贷款金额有限。目前纠结是现在买还是再等等（也是担心攒钱速度还赶不上房价上涨速度）？是买个小一居占坑以后出去租房，还是买个老旧的小二居自住。您有什么建议么，或者有什么好的片区可以推荐吗？谢谢了。
回答：你好，我认为可以买一个带点学区的公房，不要那种顶级的，比如海淀看看双榆树板块，或者看看花园桥附近的板块；西城的话，看看新街口片区。如果选择一个调剂概率大的片区，那就最好买个占坑，毕竟可能住不上；如果选择的是学位充足的，那就上个小两居。如果是海淀西城中下的学区片区，最近有合适的也可以考虑。建议看看星球内部资料《北京买房顶级思维》
5、提问：京爷 想选个海淀的1000的三居 再看西二旗 的燕尚园和安宁庄当代城市家园 燕尚园楼质 量好密度低 但小区小出房少 关注度也低 当代城市家园是成熟社区 年头有些长 而且紧 临清河站 以后是城铁和高铁的枢纽 不知是否对价值有负面影响 请问这两个在居住和增值属性上相较如何？附近还有类似的小区可以推荐吗？
回答：你好，相差不算大，从历史表现来说，当代城市家园似乎还略强一些。当代靠近城铁和高铁的楼栋可能会受一些影响。还可以看看领秀新硅谷、橡林郡之类的，升值性和居住性也没问题。建议看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》《北京楼市大数据》
6、提问：关于LPR及利率相关问题
回答：
① 最新利率是多少?
答:目前基点55和105暂时未调整，当前新利率:
首套:4.45+0.55=5
二套:4.45+1.05=5.5
② 组合贷受影响吗?
答:组合贷中商贷部分执行新利率,公积金部分不受影响
③ 已放款的业务利率变吗?
已放款业务一年利率一年调整一回,分两种，1每年1.1调2放款对应月调
④ 假如基点后期也变了,已批贷的业务受影响吗？
答:不受影响,批贷的时候基点已确定,利率构成方式lpr十基点,已批贷业务,lpr变动会跟着变动(如本次调整)
欢迎提问，内部资料：
《京爷北京买房十大顶级思维》
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