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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
<hr/>北京跑赢大盘的房子不超过20%
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进入知识星球可进行提问 <hr/>Q:提问:京总好，关注您很久，回答问题分析问题颇有见地，这里请教您一个问题，若有闲暇时间，请做解答，不胜感激。我原有回龙观北京人家两居一套（刚刚出售，给的买房过户时间是今年六月），还有清河强佑通透两居一套（是否出售犹豫之中），因为父母（都七十多了）的原因，原计划把这两套房子都卖掉，而后择一相对好的地段，我再补些资金，在一个小区买两套，一套三居，一套两居，这种组合我重点关注了“观林园”、“京师园”，但是看来看去，总觉得不理想，可能自身考虑还是想保留海淀户口（孩子在高一），于是我又看了澳林春天四期的大三居（157平），咬咬牙也能买，索性强佑清河的房子就不打算卖了，两个楼盘距离倒也不远，父母也照顾得到，请问京总，这种配置是否可行，或者还有更好的建议给我，既能和父母很近，又有资产的保值，谢谢了，多说一句，近一个月看了很多楼盘，但基本在海淀北部五环内外以及朝阳的奥林匹克森林公园附近，我本人也爱运动
A:回答:您好，感谢信任！如果你们比较喜欢奥森的生态资源，建议你们选一个综合资源不错的盘，奥森这个板块主要的购买力一部分来自海淀和望京，一部分来自同区域置换，你看过的2个盘属于改善类的入门产品，或者说属于二类，这两个盘对于本区域内的吸收能力一般，如果选这两个盘会少一波本地的客户，奥森的一类盘是上林世家，国奥村，春天四期，美伦，紫玉华府，春天六期，如果能购到春天四期157户型，那上林世家156也可购到，包括美伦166，六期156，可以在这部分盘中优中选优，就不仅限于四期了，上林世家的的声望资源要比澳林系更高一些，楼盘的居住品质也更好;你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;
其次上述所说，奥森的主要价值是生态资源，购买力一部分来自海淀望京，一部分来自本区域15分钟左右生活圈，这个区域的房价一直很牢靠，但涨幅没有东西两大产业区的强韧，这个预算如做纯投资布局，应该是优先东西两大产业区辐射的区域，奥森建议打长线，持有时间8-10年这样更稳健一些，其次强佑新城这个盘最初的定位就是刚需，未来的市场是改善，我在星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）已经写过未来应该持有哪类盘,这个盘不是市场上的主流，也不是这个板块内的主流，应该考虑看看怎么优化一下，要么换个区域做同类盘置换，相同价格不同地段把非主流变为主流即可，望京的刚需要比清河的刚需行情好一些，不会脱离主流，望京离奥森距离也可，这样2套盘都有预期，也是效率最优的方向，2套全部放在奥森效率很一般，这个位置还没有好到可以重仓，最好2套分开，或者清河不动;祝顺利！
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Q:提问:京总你好，关注你好久了，看你的文章对房产有独到的见解，很是受用，想听听你结合我自己房产资产的配置，有什么好的调整建议，家有男宝一枚，京籍，8岁，三年级，未来大概率不会考虑优质学校的压力，因为孩子学习真是不怎么样，也不想把他往好学校尖子学校里去！普普通通就好！目前财产配置是：存款300万，北京昌平县城100平米三室房产，1.7万进的，目前市场单价4万左右.贷款100，还有80万未还，月还5000；北京有自己的宅基地，父母居住，也有我们自己的房间，都很宽敞，燕郊80平两室，1万进的，目前市场单价1.6万，无贷款；
涿州三室洋房一栋，1万进的，目前基本市场单价5000左右，贷款60万，月供4000，现在出的话，基本亏掉了首付；海南陵水清水湾房产两栋，一个80平，无贷款，1.2万进的，目前市场单价2万左右，一个57平，1.2万进，目前单价2万左右，贷款30万，还有20万左右未还清，月供3000！目前家庭年收入30万！基本维持家庭正常开销！燕郊的房产在未来高点时要卖掉，涿州也会在高点时亏本出掉，海南会出掉一套，留一套，未来游玩居住，北京昌平的房子，是保留还是去城里面换一个更保值的，目前把握不定，还有现在在昌平，周边很多生活圈子都在昌平，不想离太远，想听听金总，结合我家的具体情况，有什么好的建议，房产是换城里面更保值的房产还是保留昌平的！可能还有些不怎么具体的，希望听到金总的合理建议！谢谢
A:回答;您好,1、昌平县城、燕郊、涿州、海南这五套房子原则上都应该出掉,海南如果自己有居住需要可留一套,昌平县城的房子如果楼盘品质还不错,整体居住体验良好可根据实际需求选择,如果小区居住体验不是特别突出,或者在同一板块对比其他盘没有明显的竞争优势建议在市场高峰期出掉,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;昌平本地没有优质产业,未来房价上涨的速度有限,很难跟上整体行情,基本都是本地纯刚需购买,这样的区域投资价值比较弱,
2、我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判,建议认真阅读;燕郊属于阶段性涨价的区域,而现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,但目前的情况并不会发生普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出现象，如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑;其次还要考虑房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好贷款,将来做贷款也会受到影响;好房子不仅能住,主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能;
3、可以把有限的资源集中一下到市区不错的商圈选一套2居或者小三居,现在做计划不晚,楼市行情还没结束,盘活现有资产是重中之重!可阅读知识星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心投资很简单,按照各区跑赢大盘选筹导图选盘包赚,祝顺利!
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Q:提问：京总您好，看了您的文章，也是坚定了今年必须买房上车的信念。我跟对象都是新北京人，能拿出大概300万首付，总预算在550-600w之间，想买能兼具上涨潜力与通勤时间的房子。重点看小两居。我在海淀西二旗附近工作，对象在西城金融街工作。之前看的比较多的是朝阳的一些片区（奥森，惠新西街，西坝河），但是楼龄普遍太老，不太能接受，且未来的上涨应该也比较乏力了。下一步计划重点看清河区片区。想请教房总：1.对于清河片区，我们这样的预算最推荐哪些楼盘？2.对于我们的地理位置，还有哪些推荐的上车盘？我能接受每天单程1.5小时的通勤，对象能接受每天单程1小时;非常期待京总的回复！
A:回答：您好，感谢信任！如果靠近你的工作单位，立水桥的北京北，价格和通勤应该都在你们的期望内，其次是天通苑（不太建议），如果靠近你对象工作单位，只能围绕丽泽附近，草桥欣园4区、万年花城4期，这三个盘品质还可，预算范围内都可2居，立水桥和草桥玉泉营保值性相对强一些，你可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘近5年的详细行情;其它板块包括清河只能选到区域内的老旧盘，无论是居住属性还是升值属性都比较差
你们可以先去实地看看，如果感觉不合适只能考虑投住分离，一般2种情况我比较建议投住分离，一种是工作的区域综合资源都比较一般，而自己的筹码又比较优，可选筹的范围比较广，这种情况如果为了通勤买在工作地属于资源错配，还有一种情况是工作的区域或者工作单位所辐射到的区域都是拥有一线资源的区域，而预算范围内可选筹的范围有限，只能买到这些位置的次次级板块的尾盘，然而这些尾盘的行情并不好，这两种情况一般是建议以投资为主，刚需更应该关注的是房子未来的上涨空间，因为以后大概率还要进行二次置换，如果第一套吃不到行情，楼市现在又是分化的状态，二次置换时压力很大，要么自己加钱，要么还是在同样的区域置换，只是位置不同而已，后面想要升级很困难，而投住分离可以把目标放到全城，更容易选到成长性不错的盘，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
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Q:提问:老师，您好，我是燕郊本地人，夫妻双方都是本地单位，前几天刚把自住房卖了，手里还有一个80的小两居，老家自建房一套，想改善一下居住环境，买个大的环境好的小区，就目前情况，您看是等等再出手还是现在就可以了！
A:回答; 您好，感谢信任！首先认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;北京的刚需盘如果没有遇到牛市的情况下，不错的位置行情一般都很健康，如果全市成交量比较火的情况下(月成交量超1.5万套)，综合资源不错的刚需盘会有一个微涨的现象，关于置换时机;北京的市场规律是热门先涨，次级板块后涨，龙头板块涨完喘息的时候，次级板块才会有反应，主城区涨完会有一个冷近期,价格会有回调,一般有2种思路,一种是牺牲次级板块的补涨行情,赶在主城区上涨前买入吃主城区的行情,要么就是卡在主城区的冷静期入场，
其次如果是偏远的位置原则上不建议在同区域做置换，现在的楼市不像17年之前如果遇到牛市全部都涨，能够上涨的都是一些点状板块，这些区域一般都是城市各区拥有一线资源的龙头区域，即便是遇到下跌行情这些位置的抗跌性也都是最强的，你的提问信息不全，不知道你们要在哪里置换，如果是燕郊的话不建议换大的，这种区域的主干道靠近商业区的小户型流通性是最好的，置换升级不单是只升面积，还要升房子的综合资源，区域配套包括商超，医疗，交通，公园等，其次才是小区的品质，如果本身区域资源就一般的情况下，应该往拥有更好资源的区域上努力，方向上是这样，祝顺利！
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Q:提问:您好京总，我有一套北京顺义马坡的两限房顺悦居，2居的，现在打算卖了置换个3居或4居的，有2孩，老大上高中了，老二还没上幼儿园，主要考虑老二学区，改善自住，保值增值，将来万一还要置换好出手的，目前看了新楼盘：牛栏山的合景天汇，马坡臻珑府，和锦华辰，仁和的龙湖，公园都会，路劲的御和府。
二手房：牛栏山安纳湖，马坡花园一区二区，香悦四季，鲁能溪园，顺义老城区的裕龙花园，京汉绿港，幸福东区，建新南区，怡馨家园，我们来北京后一直在顺义工作生活，爱人今年工作变动，以后是在海淀，怀柔
就是海淀怀柔两边跑，我是家庭主妇在家带孩子，老大上高一了，将来上大学和工作在哪里现在都不确定，我爱人想在怀柔买，我自己是想买顺义的合锦华辰或路劲御合府，等卖了房手上总共有现金270万左右，老大今年上高一，最近3年肯定都得在学校附近租房住，您觉得在顺义买还是在哪里买比较合适？麻烦您给指点一下迷津，谢谢
A:回答:您好,我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判中已经对这些位置做过详细分析,建议全文阅读,顺义作为投资保值属性略差,这些楼盘买过来90%会赔钱;保值的属性很弱,增值的空间几乎没有;这些远郊涨势不可持续，涨幅可能会在市场热时六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的;价值比较弱导致没有持续的后续购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健;
顺义本身产业匮乏,本地购买力严重不足,发展最好的一个区域后沙峪,主要的价值还是要依靠望京、朝阳北部产业园的刚需购买群体，买后沙峪客群的逻辑是牺牲距离换取品质，简单说就是想住环境好一些，但望京预算不够，那么只能顺着地铁往北走，后沙峪是一个不错的商圈，涨幅只能等望京涨完才能轮过去，投资价值是有的，只不过需要时间兑现，马破和仁和板块基本就很差了,首先购买力不集中,或者说没有购买力;在这个地方买房的人全是比较零散的一些人群,在市区工作完全不懂房地产的小白,未来的二手房市场会很差;
怀柔位置更冷，北京的产业发展轴整体是东南，西北有海淀，西南有丽泽，中部有金融街，东边是朝阳亦庄副中心，这几个载体有已经成熟的和正在发展的;所以怀柔和顺义的产业发展起来相对较难;一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展
这是楼市的三个支撑点;这三个对于怀柔或顺意来讲难度较大,每一条都存在很大的不确定性;非硬性要求不建议在这些区域计划投资;哪怕是租房都可;您们没有优质的底仓打底，更应该注重房屋的保值属性和升值属性,如果这一套买错了不光只是亏损,同样会失去机会成本;从投资的思路建议前期集中资源利用杠杆撬动一些优质板块升值属性比较稳健的盘，考虑下投住分离;有了涨幅之后可以再继续购买第二套;这样有助于家庭资产的升值性,建议认真阅读星球精华栏的文章81#北京房产投资逻辑和原理,按照文章选筹逻辑包赚,祝一切顺利!
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Q:提问:京总好，读了您星球的文章，感觉受益匪浅。我们现在的状况是这样的：丰台大红门建欣苑有一套一居室，总价大概300多万。目前跟老公还没领证，有一个首套资格。考虑到近期打算要孩子，老人也要过来一起一居室不够，想尽快买房。目前手头有220，两人税后收入80+，收入比较稳定，我在西城工作，老公在北五环外工作。以下是现在考虑的两个方案，希望您可以给一些建议：
方案一.继续在同一个小区买一套户型比较好的两居室，总价大概520万，这样父母住一居室，我们住两居室，离的近将来方便照顾孩子。将来孩子读书的时候卖掉其中一套用以在西城买学区房。但是，现在大红门这边的房子没什么升值空间，现在的一居19年购买到现在咨询中介勉强可以卖跟之前一样的价格，但是中介费、几年的贷款利息全亏了。
方案二.卖掉现在的一居，凑上手头的钱，大概有将近400万首付，想在西城或者海淀买个总价800万左右的两居或者三居，主要考虑保值升值。将来如果换房至少可以跑赢大盘。我们现在比较偏向第二种方案，想听一下您的建议以及您有没有推荐盘。
A:回答; 您好，置换升级不单是只升级面积和户型，还要升级房子的综合资源，往同等区域更高等级的楼盘上换，或者往更高等级同等楼盘、高一级楼盘上换都可以，大方向上是这样，否则置换除了增加摩擦成本以外没有任何意义,怎么算都很亏，我在星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图中对丰台进行过全区域分析,建议全文阅读,整个丰台的优质区很少,大红门的各项资源都很差，您不应该再考虑这个区域，其次还要尽快做下步的行动计划，西城的话推荐去淘下广外，海淀推荐淘下清河，可关注的楼盘远见名苑、莱圳家园，同区域其它盘可对比着看，重点淘这两个盘，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这两个楼盘的详细行情
另外咨询下大红门附近的中介，如果要出售大概的成交周期多久，如果有笋盘大概知道自己的房子周期;这两个盘学区风险比较小，2居室比较接近你们的预算，不太建议考虑3居，3居位置上差点，或者只能淘西城的老公房，面积都很小，上面两个盘成长性很不错，天花板比较高，你们未来大概率还要再次置换，已经错过了几年的行情，压缩面积拿优质盘吃到接下来连续的行情，下次再置换不会有太大的压力，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
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发表于 2023-2-10 13:50:30