再再再谈房产中介

admin

前两天官方宣布人口下降的事实，我便发布了一条朋友圈：

历史性的时刻到了，我国人口负增长了。
​在未来的很长时间，都无法逆转。
​这也说明，中国房地产上涨的基本盘完全破灭！

然后在评论区，一个曾经的同事回复我：

房价的上涨是有目共睹的，不然你看08年到现在，房价翻了多少倍？

这类刻舟求剑的话语我从来都不予置评，就像在我批评满清统治者的视频下有人盖帽子骂我“搞分裂”那般，弱智到底的人，何必理他呢？
不自觉的，我回想起了过去同事或同行们的一些言论：

城市在发展，以前的城市中心是土桥街，后来是新广场，再然后变成了高铁，那么，十年后，滟澜洲便将是下一个中心。
我国目前的城镇率是63%，但发达国家的城镇率高达80%，还有很大的提升空间。
库存大很正常，你看看身边的很多人，自己和老婆孩子住一套，父母住一套，岳父岳母住一套，再买一套旅游或商业地产收租，房产不止是刚需，也可用来享受，所以需求还是很强的。
一个人的一生，要买三套房，第一套刚需，第二套改善，第三套情怀！
房产确实是要老化的，所以才要以新换旧，很多房产不适合居住了，就要买新房子，空置率高并不是问题。
政府牵头、外商入住、百强房企拿地的地方怎么可能干不起来？是这些上亿身价的老板眼光准还是你个小老板姓看得清楚？
事物都有周期，有时候是上升期，有时候是下降期，这轮低迷后，肯定会逆转。
……

如今看来，这些言论近乎白痴，对线都没必要，完全浪费我的口水。
尤其是这条：

房产确实是要老化的，所以才要以新换旧，很多房产不适合居住了，就要买新房子，空置率高并不是问题。

如果哪个中介或售楼部敢这样劝人买房，无疑于自掘坟墓：

因为这便告诉了世人一个事实，房产是要老化的，它是消耗品！
对于消耗品，注定要贬值的商品，最适合的拥有方式是租赁，绝不是购买！

但回想很多年前，从事房产中介的我真的信了。
让我突然意识到，房产中介的问题可以再聊一聊。

从事房产中介一线销售，需要掌握三类知识：
1，房产基本知识和区域房产概况
这两点听起来简单，但无数人从事多年都无法精通。
基本知识有分为房产要素和房产交易。
房产不止六要素：价格，位置，户型，面积，装修，楼层（这是业内的说法），还有物业、房龄、人文等等等等。
每一项都需要不少的数据和不浅的认知作为依托，才能对客户作出严密的讲解。
（但一般中介都只会集中宣传其中一两点，其他的一笔带过或者压根不提，这并非全是加强优点而忽略缺点，以求成交，还有自己了解不多的回避或懒得和你说那么多的随意。）
房产交易整理成册估计得有上万字：

首付比例、税费收取、交易流程、证件提供等。
什么时候可以免个税？什么样的房不能贷款？哪些房产交易有风险？为什么二手房和新楼盘贷款评估差别比较大……

区域房产概况无法短期速成：

各个小区差别、小区内户型分布、面积区间、档次高低、价格阶层等，虽说不要求了然于胸，但也要都能说个一二三。
交通概况、学区归属、菜市远近、区域定位等，虽说不用详尽到门口有几路车，那些车要到哪些地方，但对区域地图的熟悉尽量要和出租车司机靠近。

2，销售能力

房产销售和其他销售本质上有没有区别？
——可以说没有！
让不买房的人有买房的想法，让买两室的人去买三房，让买二手的人去买新盘，让买住宅的人去买商业……
总之核心目的是把房产卖出去，什么房收钱最稳妥卖什么房和什么房更赚钱便卖什么房。
所以，房产中介最核心的能力并不是对房产的了解，而是销售能力。虽说前者是基础，但如果销售有天赋，上道快，房产知识知晓皮毛都行，尤其是卖新楼盘。
对，房产中介层出不穷的问题都来自于销售思维本身。（下文细讲）
3，房产大势

房产政策、房地产经济、楼市走势等宏观逻辑。
但这点，于他们，是最不重要的，无论什么政策，即便来了地震，就算已经腰斩，都会生搬硬套一些真真假假似是而非道听途说的消息作为向别人言“现在买房是最佳时机”的圣旨。
也就是说：对于房产中介而言，房产基本知识和区域概况仅仅是辅助，核心能力是销售，而房产大势，完全不顾。
。

买过房的朋友，是否遇到过这种情况，中介只带你看新楼盘，满城跑，一天六七个楼盘绕一遍。
因为卖新房所需的销售能力和所花的精力是最少的：

前期：这个楼盘做活动，一平只要5888，远低于旁边的二手房，单价7000。
到了地方：带着客户进门，找置业顾问接待，拍好照片、填好单子，作为成交后拿佣金的证据。
中期：置业顾问讲，客户听，中介辅助，察言观色。
后期：客户看上了，讨价还价了，中介便和置业顾问演一出戏，意志不坚定者、以为世上无坏人者，基本都会中招。

在这个版本里，成交与不成交的主要影响因素有两个：客户情况和中介销售手段。
在这个过程里，说利好的话，画未来的饼，把售楼部的宣传或一字不漏、或添油加醋地反复强调，偶尔也胡诌和瞎编。换言之，房产知识和区域概况以及房产大势，都不重要。
已经上道的房产中介最花心思的地方主要是客户来源、带客户看房、与客户的沟通、维护客户关系。
甚至可以说：销售本身所占的时间和比重以及精力，综合下来超过了其他销售行业。
所以，房产中介的问题，本质上是销售的阴影面所延伸的结果。
霸王条款多收费、中介费参差不齐、“强买强卖”逼你掏钱、隐瞒问题骗人签字、不为客户考虑只为成交、为了多赚钱卖串串房、求省心只卖新楼盘等。
是人性的贪和恶，在凡事只为利的公司文化环境里放大，最后在销售思维的导向里滋生，最终让房产中介行业被贴上了“坑蒙拐骗”的标签。
于是，大家可以看到，房产中介对于房产大势的理解和宣传无论何时何地，都是利好。
因为：

在长久的销售培训和房价永远涨的宣传里，他们真的被植入了房产一定会涨的根。
——先洗自己的脑，才能洗别人的脑。
只有向客户宣传房产一定会涨，客户才可能信以为真，进而尽快买房。
——只有房价上涨时，才会有那么刚需，只有需求上来了，他们才会赚的了钱。

所以：

房产中介为了卖房而胡言乱语、信口雌黄，不仅仅因为坏，有可能带点蠢。

那同样作为销售，为何世人总是骂房产中介，不骂其他行业呢？

我很久前写过一段话：
一

你去服装店买衣服，老板为了多赚钱，进价50，本来卖100，最后卖你150。
你亏了50，为此骂了老板生儿子没屁眼，后来穿着这件衣服内心毫无波澜。

二

你去配一副眼镜，价格800，被多赚了200 。
朋友告诉了你，你发誓以后再也不去这家店，且告诉自己，以后配眼镜要懂得讲价。

结果第二次又被坑了，你觉得无所谓，一副戴几年，不差这点钱。

三

你去4S店买车，本来自己不做生意，最近没有大的花销，本该一次性，销售想多赚钱，忽悠你贷款，且你不懂讲价，最后多花了6000块。
此后半年，你每每想起，都诅咒销售一辈子嫁不出去。

但没多久，就忘得一干二净。
工作压力很大，家庭矛盾不少，车是你唯一的避风港。

你每次坐在车上，才感觉到自己是个独立的人，你非常享受这种感觉。

四

你没啥存款，家里也帮扶不起，才结婚，孩子即将落地，而升职加薪无望，这辈子就这能耐。
本想用全部首付18万购一套50万左右的二手装修房，20年贷款月供两千多，一家人凑活着过。

但中介想多赚钱，忽悠你买了一套50万的清水新楼盘小三房，一系列说辞让你天旋地转，且心花怒放。
最后，你下手了。

2年后交房，装修没钱，你和家人继续租了5年房，用省吃俭用存的10万简单装修才住了进去。
最后一算，多花了15万。——多租了7年房！

且完全不适合自己：
房子小的可怜，一家人住着完全不够用；

且物管费、停车费贵2倍；
位置在郊区，每天交通时间得多花半个小时；

而当初中介所讲新楼盘之好处，于己，毫无用处。

我想说明什么？看懂了吗？

不是因为房产中介坑人的后果最大，而是这个行业背负着极大的使命，影响多数人数年至十几年，绝不该纵容它的坑蒙拐骗！
乐山平均工资4000，而这个行业的人普遍学历很低，长的不帅，说话不好听，能力很一般，卖房不需担责，有效工作时间也不多，很多人却能年入几十万，这正常吗？
你问问身边其他行业的销售们，能有这个差距吗？
看到这里，我相信你会有一个问题，为何不整顿？
个人以为有三个原因：

1，于地方头头无益。多不了税收，还得罪了人，且改革的成果于GDP和政绩也没用。
2，会影响卖房，然后影响房价，进而影响土地财政。
中介有利于卖房，没有他们，很多偏僻的楼盘很少有人知道，没有他们，那些不想买房或暂时不买的人不会被中介反复电话骚扰后稀里糊涂地买了房。
3，怠政，但求无功，只求无过。且，做了可能有错，不做无人怪罪，为何要自找麻烦？

存在不代表着合理，无数事物为何存在，仅仅是因为它过去存在，所以今天便存在了！
那么，如果你必须买房，该如何避免被坑呢？
最简单的方法：找不同的中介（一个公司可以找不同的人），看足够数量的房（三十套起步），久病成医，你懂了房产，那些招数和套路自然无效。
进阶法：中介可能是世上无论外部还是内部竞争最大的行业之一了，可以利用他们的互相拆台。（至少中介费可以狠狠地砍）
最难的：在做到上面两项的前提下，把我写的《房产那些事儿》和《房产中介那些事儿》知乎专栏文章全部看完，房产和中介的方方面面，我都有细致描写。
房产是大事，稍有不慎，少则上万的损失，多则看上面的“四”例子，重则参考“烂尾楼”！
所以，花几百个小时也值得。

admin

我喜欢说他们守株待兔。守着房子等待房价暴涨，和守株待兔没有任何区别。

admin

对的，这句话没毛病

你若安好我即晴天

开国人口四亿的时候也没见市中心便宜。

王靖宇

个人全额缴纳养老保险就完全没必要了吧！延长缴费年限，延迟退休，还有什么意思！

鲁人

就算腰斩也不便宜

英雄草

前几天看房中介跟我说马上暴涨[捂脸]我说借你吉言[捂脸]房企现在混成什么样了都[捂脸][捂脸][捂脸]

admin

哈哈哈哈

枫林人家

有些中介就是黑心中介，为了交易满口胡言，一套谎言就是为了给客户下套，骗得一个是一个，把没有产权的包装成有产权的卖，什么故事都敢编，为了自己的佣金去使客户掏几年，十年，二十年的血汗钱，行此黑心勾当，我咒其无好下场。

admin

同意