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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
<hr/>北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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进入知识星球可进行提问 <hr/>Q:提问:京总：您好！很高兴加入京房会，拜读了您的精华文章及相关问答，您的方法论让我受益匪浅。针对我自己的情况，烦请帮分析、指点下：
状况：现自住大望路金港国际，小区生活还比较方便舒适；去年在广东佛山买了一套新房，现有贷款300左右。现手头可拿出流动资金500左右，还有房票一张。想从投资角度（也考虑未来给孩子）、总投入700左右买一套一居或两居；有以下问题咨询：
1、目前整体经济状况一般，外部环境也比较复杂，对未来5-10年房市走势您是怎么看的？
2、从我本人购房角度，是买新房还是次新房更好？我打算持有10年以上（前期出租），是否担心次新房到时房龄长价值下降？
3、如果买新房的话，可以重点看哪些版块？对德贤御府、养云、奥森春晓、龙湖云璟这些盘怎么看？
4、如果考虑次新版块，重点有哪些推荐？我看您比较多推荐朝青、望京一带，我是在双井大望路一带选就行还是跳出这个商圈看其它版块？对于大望版块的乐成、苹果南区、风度柏林、珠江帝景、时代国际，您会推荐哪些？如果看其它商圈的话，也请推荐下重点楼盘；
5、金港在这一带的价格涨幅相对滞后些，未来的发展情况如何？现有住房是否有必要置换到类似乐成国际、富力城这些品质更高些的楼盘？
6、关于杠杆的问题已发私信，请验证通过下。问题有些多，辛苦京总了，谢谢！
A:回答;你好，感谢信任!1、关于网上大部分认为房价会降,是因为一部分人群是用固态的观点去看待未来，或以今天的收入考虑末来的消费和房价水平。改革开放前期，大部分人的工资水平，每年只有几千元，如今一个稍有工作能力的人，收入是那时候的百倍，有点水平的人，收入可能是那时平均工资的千倍。
很多人以当下的收入水平，对比未来房价感到焦虑，房价是个动态价格，不能做静态比较，与之前相比，看单价当然高，如果看一下货币的供应量和城市的发展实际需求，不但不高，反而是太低，尤其是北京这样的城市。再看 M2，房价上涨的趋势应该一目了然，加上核心城市的人口流入，那是每年千万以上的人口，在城市化率的大背景下，两年一个台湾、五年一个韩国、十年一个美国，40年造就了N个北京这样的大都市。
宏观市场是货币，我们可以看到市场上有很多分析，其中提及最多的是人口，土地制度，房产税收，还有什么空置率，凡是用这些维度去分析房地产的，全部犯了基本错误，可以说是根本不了解房地产这个概念
因为某一些因素可以影响房价10%甚至20%的涨幅，但过去十几年我们的楼市上涨超过了20倍，这么大的一个涨幅是不能通过任何微观市场去分析的，我们做学问研究，要分清楚主要矛盾和次要矛盾，这么大的涨幅唯一的可能就是货币，市场上货币增多，大家有购买力，不流到房地产也会流到其它行业，流到哪个行业哪个行业的商品就会涨价
就像日本韩国的房价，可以卖到1亿韩元。上述数据在持续增长，房价必然也是一个上涨状态。总认为 “房价太高”的人，犯了一个致命的错误，就是用过去固定数据去分析现在动态的房价。限购政策下，导致绝对需求尚末满足，不应该有房价高低结论！
悲观的人，看起来什么都有，就是没希望！人类在百万年的进化过程中，大部分时间没能力改造自然，悲观情绪是个好东西，始终保护着我们，不悲观的，看见危险不知道逃跑，可能连基因也保留不下来。
工业革命以后，人类有能力改造自然，没有了之前那么多危险，悲观情绪变成了阻止我们前进的障碍。社会的进步，就是不断的用理性思维去克制感性的情绪的过程。世界这么大，若总想着寻找不好的事物，永远都有，
若是看好的一面，那会更多，好坏大多只是自己的主观意识，也没有绝对的好与坏。活着是为了快乐。尽量去发现事物好的一面！
关于房价会不会降,关键词分化,同一城市在分化,同一区域在分化,核心地段的品质好房涨幅依然很惊人,差地段的房子还是一套卖不动.现在投资房地产越来越是一个技术活了,不能再像十年前乱买了
2、700左右的预算买一个品质次新,持有个5-10年可以再做置换,北京这个价位的新盘,值得买的不多;大多都是存在严重的溢价,买过来大概有3-5年的一个横盘期,如果地段较差,可能还存在站岗的现象.
3、可以重点看看苹果南区、风度柏林、珠江帝景、朝青可以看看华纺、青年汇
4、金港国际未来有补涨的可能性,置换的乐城国际意义不大,北京置换一次的成本较高,非必要的情况下扩大仓位是比较合适的
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利
<hr/>Q:提问:您好，刚需首次买房前来请您指导：个人情况：我本人在六里桥上班，爱人在望京soho上班。我俩资金情况：买房预算400左右。我俩看定房情况：我们前一段时间在通州果园、梨园，朝阳双桥看了二手房以及国誉未来悦新盘，对比之下对中意新盘，恰好国誉未来悦清退了一个南北通透两居室的一楼房子正好上车，我俩目前已草签合同。后来看到很多人都不建议在这买，不论是自住还是保值增值。
目前所犹豫纠结的地方：这个房子能够较好地满足下一步接家里老人过来居住的需求，但离我俩工作地都挺远，对自住方面产生疑虑，退了的话感觉也没啥合适的；
保值增值性基本没有，也拜读了您的文章；我们买了这个房基本丧失了孩子在西城上学的可能性（我是西城集体户）；我们没有必须现在买的情况，考虑是否可以再赞赞首付的路子，并且再看看多了解了解市场。还请您指导一下。
A:回答:您好,感谢信任!国誉未来悦所在的板块九棵树比较一般,主要购买的人群基本上全是通勤,通州重点发展的是运河商务中心,附近一带像万达商圈、武夷花园商圈、次级板块璐苑商圈未来在运河商务中心人口饱满后会享受到市场红利,其他板块只能跟着通州大行情走,通州属于长期利好,但利好的并不是通州所有地段,
九棵树只能在通州全面上涨的情况下才能带动,目前的情况发生普涨的机会比较少,您的情况比较适合投住分离,找热点板块买一套纯投资品,跟着大盘跑,自己的收入在增加,房子跟着大盘跑,未来再做置换即可;越是第一套越要重视房子的收益性;如果第一套买错后面的成本很高,包括机会成本、资金成本;如果想距离望京近一些可以看看常营板块,六里桥方向可以看看草桥
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问!
<hr/>Q:提问:京总您好，学习了您的全部文章和问答，对于亦庄河西的判断比较认可。请教您河西如何选择小区？预算1000-1200左右，三居四居均可。比如中海墅、紫禁壹号院、中信新城那个区域的平层更合适？还是选金茂系？因学区划片两边单价差出去一些，无学区需求情况下，自住兼未来保值，是否值得去溢价买金茂？谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!金茂系抛弃学区因素,楼盘在整个区域也比较稀缺;1200的预算买这个盘很合适,中信新城和金茂相比低了一个档次,中信属于刚需,金茂属于改善,未来亦庄逐渐成熟后,金茂会成为这个区域的标杆盘,区域所有人置换的对象,中海墅、紫禁壹号院主打的是低密度大面积,1200的预算能买到的产品和这两个盘主打的户型不一致,可以重点考虑金茂系;祝一切顺利!有问题再向我提问
<hr/>Q:提问:京总好。佩服您对北京楼市的深刻理解。问个西城学区选筹的问题：家庭两人年收100w，有自由存款850w，可全额用于买房。目前居住朝阳爱这城（2套房），其中一套自己名下有贷款（3居）。另一套在父母名下（2居）。
因孩子2023年上学，准备在西城买入学区房（孩子户籍随父一直在金融街的单位集体户，单位有一定概率可以帮忙上学，但不保准），故想在西城买房以做保底（可不自住，考虑带着老人，届时过来可以租房）。目前考虑在西单小学或奋斗小学附近，当然，如确定买房能上学，育民等西城其他好的小学的房子也可以。请京总指点如何选筹？需不需要把朝阳房子出手一套，在西城买更合适的房？感谢。
A:回答:您好;感谢信任!1、爱这城从2017年到今年2月份一直处于阴跌的状态,今年春节过后大概涨了10%出头,这个盘在四惠属于中等盘,属于第三梯队:四惠是偏刚需的地段,热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园,这两个盘主要的价值是价格比较低,承接了70%以上国贸一带的上车客群,
品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体;爱这城价格8万左右,08年的盘,在这个区域的优势不是特别的明显;所以涨幅一直是靠后的;从利益角度,这两套盘的三居室应该是置换为优质商圈的霸盘,因为您们的底仓比较足;+现有的资金可以选一个不错的盘;北京过去是靠刚需推动房价,未来是靠改善驱动;优质的热门商圈品质次新三居室以上的户型是未来市场的主流户型;
2、单位有一定的概率可以解决入学名额,加上您们租房住的因素,如果您们想保险一点就是以最低总价买一个学区房;小户型的流通性比较有优势;
3、整个西城的品质楼盘是有投资价值的;西城是目前北京所有行政区比较好的一个区，大部分居民全是国企，央企的退休人员。医疗资源、教育资源也都是顶尖的，因为不了解您的具体资金情况,没法向您们推荐楼盘;
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
02#SZ货币对未来楼市的调整、机遇和风险
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#不懂杠杆，就无法进阶
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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发表于 2023-2-9 17:12:05