深圳法拍房-浅谈深圳法院拍卖房产税费各付对行业深远影响 ...

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近日来关于深圳各级法院拍卖公告中关于拍卖主体税费各付的信息，在深圳法拍房市场和深圳二手房市场引发了一些波澜，今天我们来详细聊一下这个税费改革的来了始末。
我们首先来回顾一下深圳中级人民法院前期拍卖深圳宝能城花园的一批资产的情况资料：





宝能城花园批量拍卖项目涉及到第一批拍卖15套房产，在深圳房地产市场引起了极大的市场轰动，对于法拍房购买群体的教育认识大于它的实际成交效益，这是广大法拍房购房群体从小众转向大众的一个标志性事件。在这种市场变化的过程中，市场也对法拍房，特别是深圳法拍房市场深圳法院的执行提出了更高的要求。之前的深圳各级法院在拍卖公告中均是所有税金都是由买受人承担（含卖方主体的土地增值税、增值税、教育附加费、城市教育附加税、个人所得税，如果卖方主体是公司则是企业所得税、买房的契税等。深圳房产拍卖在交易过程中的税收方式相对市场二手房交易买方主体的所得税是按照拍卖价格全额3%征收，增值税如果是豪宅需要按照成交价差额征收5.6%，如果买方主体是公司需要征收土地增值税，计算方式比较复杂。
宝能城花园在拍卖过程中由于产生税收所有由买方承担，实际过程中由于该批房产的产权人落户到了宝能城花园项目的子公司名下，而且登记价格在80多万，这样就引发了土地增值税就需要近千万元，还不算增值税和其他税种。这样的一批资产拍卖如果没有及时公告清楚，竞买人盲目拍卖下来后会引发极大的市场反响负面后果，所以执行法院在慎重考虑后还是在拍卖前一天撤回拍卖，法院发函税务机构核实后再挂网拍卖。
我们在来看一下近期罗湖法院的拍卖公告变化：






我们来看一下龙岗区人民法院近期拍卖公告;






我们来看一下福田区人民法院的拍卖公告;






通过上述几家法院近期拍卖公告上面的内容显示，均已经拍卖过程中产生的税金由相应主体承担，逐步开始向全面深圳所有法院执行的一个过程。其实笔者之前有和深圳相关法院负责人沟通过这个问题，在2020年10月23日的时候国家税务总局关于对十三届全国人大三次会议第8471号建议答复就已经明确
第8471号建议的答复
您提出的关于规范完善不动产司法拍卖中税费征缴的建议收悉，现答复如下：
一、关于取消不动产司法拍卖公告中由买方承担税费的转嫁条款，统一改为“税费各自承担”的建议
您提出的拍卖不动产的税费按照规定由“买卖双方各自负担”的建议，是一种较为合理的做法。根据税收征管法第四条规定，法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。即单位或个人发生经济行为，按照法律、行政法规规定负有纳税义务，则该单位或个人属于法定的纳税人，应依法履行纳税义务。各税种单行法律及暂行条例也对不动产转让环节的各项税费和纳税主体作出了明确规定。　　
2016年8月2日公布、2017年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》对财产处置环节的税费负担问题作出了明确规定，其中第六条规定，确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等是人民法院应当履行的职责；第十三条规定，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；第三十条规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担，没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。　　
我局和最高人民法院赞同您关于税费承担方面的建议，最高人民法院将进一步向各级法院提出工作要求：一是要求各级法院尽最大可能完善拍卖公告内容，充分、全面向买受人披露标的物瑕疵等各方面情况，包括以显著提示方式明确税费的种类、税率、金额等；二是要求各级法院严格落实司法解释关于税费依法由相应主体承担的规定，严格禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费，以提升拍卖实效，更好地维护各方当事人合法权益。


而且全国法院其他地方法院均已经陆续开始实施税务局的答复精神，拍卖过程中所产生的交易税金由相应主体承担
，但是唯独只有深圳法院还是按照原来的竞买公告一直由买受人承担所有税费，这是和国家税务总局的答复精神相违背的。我总结了一下可能和深圳的特殊情况有关系，一个是深圳的房产拍卖相对比较不缺买方，另外一个是买方承担所有税金法院的审核工作量减少很多，人均办案量就可以提高，所以在没有明显社会影响案件出来的时候，还是不愿意做出改变的。
现在深圳拍卖房产税费各付后对行业影响是深远的，首先解决了广大购房群体在计算购买房产的劳于奔波，解除竞买人的后顾之忧，不用去踩坑一些特殊情况土地增值税的巨大隐藏成本和风险。对于广大购房群体的覆盖范围更加广泛，大家也开始乐于接受通过拍卖形式获得购买房产，凸显出拍卖房产的一些特殊优势，高效、安全、透明、价优等其他购房方式无法获得的优势地位。随着法拍房的购房群体扩大，提出的要求和述求将会是一个长期的过程，相关的参与主体的服务意识和法律意识都是不断提高的一个过程，法院、法官、辅拍机构、从业人员等都要提高的一个过程。

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白杨剑客

确实不错，顶先